Giriş

3194 sayılı İmar Kanunu’na ilave edilen geçici 16. Madde ile halk arasında “imar barışı” olarak adlandırılan kısmen imar affı diyebileceğimiz uygulama yürürlüğe girmesi ile 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/12/2018 tarihine kadar başvurulması geçici madde 16’daki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde beyan doğrultusunda Yapı Kayıt Belgesi verilmiştir. Yine geçici 16. Maddenin 8. Fıkrasındaki düzenlenme ile yapı kayıt düzenlenen yapının hazine veya belediyeye ait taşınmazlar üzerinde bulunması halinde bu taşınmazların yapı kayıt belgesi sahiplerine satışı düzenlenmiştir. 

Salt beyana dayalı, herhangi bir incelemeden geçmeksizin yapı kayıt belgesi verilmesi ve bu yapıların hazine veya belediye taşınmazları üzerinde olması halinde taşınmazların satışının zorunlu tutulması beraberinde pek çok hukuki sorunu doğurmuştur. Bu sorunlardan birisi de makalemizin konusu olan Belediyelerin 3. Kişilere kiraladığı taşınmazlar üzerinde kiracı tarafından yapı yapılması halinde bu yapıya ilişkin olarak yapı kayıt belgesi alınarak, belediyelerin ilgili taşınmazların satışını yapmak zorunda bırakılmasıdır. Bu durum, taşınmaz sahipleri ve belediyeler arasında hukuki süreçleri de beraberinde getirmektedir. Bu makalede, belediyeler tarafından kiralanan taşınmazlar üzerindeki yapılar için düzenlenen yapı kayıt belgelerinin geçerliliği ve yapının bulunduğu taşınmazın satışı konusunda hukuki ve uygulamaya ilişkin bir değerlendirme yapılacaktır.

Belediyeler Tarafından Kiralanan Taşınmazlar

Günümüzde belediyeler, çeşitli amaçlarla taşınmazları kiralayabilmektedir. Bu kiralamalar 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri doğrultusunda gerçekleştirilmektedir. Bu kiralamalar 2886 sayılı kanun ile düzenlenmiş olması sebebiyle tahliye, sözleşme süresi gibi pek çok durumda TBK hükümleri uygulama alanı bulmamaktadır. Örneğin kiralama sona erdiğinde kiracının tahliye zorunluluğu bulunmakta olup, kiracı tahliye etmezse TBK’daki zorlu tahliye hükümlerinin aksine, 2886 sayılı kanun gereği bulunduğu yer mülki amirliğince cebren tahliye edilerek idareye teslim edilir. 

Yapı Kayıt Belgesi Nedir?

Yapı kayıt belgesi, yapıların mevcut durumunun kaydedildiği ve kayıt altına alındığı belgedir. Yapı kayıt belgesi, yapıların imar mevzuatına uygun hale getirilmesi amacıyla düzenlenir. Bu belge, mevcut yapıların yasal statüye kavuşturulmasını sağlamaktadır.

İmar barışı ise 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddeyle getirilmiştir. İmar barışı olarak bilinen bu imkândan faydalanan yapılar için “yapı kayıt belgesi” verilmiştir. Yapı kayıt belgesi, yapıyı ruhsatlı ve iskanlı bir yapı gibi yasal hale getirmektedir. Yapı kayıt belgesi, imar kirliliğine neden olma suçundan ceza verilmesini engeller. Yapı kayıt belgesi, yapı kullanma izin belgesi gibi yapının kullanım hakkını vermektedir ve yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahiplerine, hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma hakkı tanınmıştır

Belediyeler Tarafından Kiralanan Taşınmazların Yapı Kayıt Belgeleri ve Hukuk

Belediye tarafından 3. Kişilere kiralanan taşınmazlara yapı kayıt belgesi verilmesi kanaatimce hukuka aykırı bir durumdur. Ancak imar barışının hukuki dayanağı olan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. Maddesinde ve uygulanmasına ilişkin yönetmelikte bu konuda bir açıklık bulunmaması ve imar barışı ile yapı kayıt belgesi verilmesi işlemlerinin beyan ve ücret esaslı olması sebebiyle ilgili kurumlarca belediyelerin kiralamış olduğu taşınmazlar üzerinde kiracı tarafından kira sürecinde yapılan yapılara yapı kayıt belgesi düzenlenmiştir. 

İşbu durum belediyelerin kiraya veren konumunda bulunduğu, bütçesine gelir getiren ve bu gelirle kamu hizmeti sağladıkları taşınmazları, kiracıların yapı kayıt belgesi alması ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. Maddesinin 8. fıkrası uyarınca, kiracıya rayiç bedel ile satmak yükümlülüğü altında bırakmıştır. Belediyelerin ise ilgili taşınmazları satmak istememesi ile yapı kayıt sahibi kiracılar ile belediyeler arasında hukuki ihtilaflar doğmuştur. 

Vekilliğini üstlendiğim belediyelerden birinde bu sorunla karşılaşmamız, konu üzerine pek çok araştırma yapmama vesile olmuştur. 

3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16 maddesinin 8. Fıkrası ve 6 Haziran 2018 tarihli 30443 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan Çevre ve Şehircilik Bakanlığının “YAPI KAYIT BELGESİ VERİLMESİNE İLİŞKİN USUL VE ESASLAR” başlıklı tebliğinin 7. Maddesi incelendiğinde kanunun ve tebliğin lafzi yorumuna bakıldığında, hazine veya belediyeye ait bir taşınmaza üzerinde usulüne uygun yapı kayıt belgesi alınmış ise hazine ve belediyelerin ilgili taşınmazları rayiç bedel ile satmaları gerektiği açıkça düzenlenmiş olup, kira sözleşmesi ile taşınmazı kullanan veyahut başkaca ayrık durumlar için herhangi bir düzenleme yapılmadığı, işbu durumda kanunun lafzına göre ilgili yerlerin satışının yapılması gerektiği hususunu açık olduğu görülmektedir.

Ancak kiracının bir sözleşme ilişkisi karşılığında kullanmasına izin verilen bir taşınmaz üzerindeki bir yapıya ilişkin yapı kayıt belgesi alarak, ilgili taşınmazı gasp etmesi de hukuka ve hakkaniyete ve sözleşmeler hukukunun en temel ilkesi olan ahde vefa ilkesine ve Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırı olduğu hususları hemen akla gelmektedir. 

İlgili Mevzuat ve Tebliğ Hükümleri

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 11/05/2018 tarih ve 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesi ile eklenen geçici 16. maddesinin 1. fıkrasında; "Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir." hükmü, 

8. fıkrasında ise; "Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır." hükmü yer almaktadır.

06/07/2018 gün ve 30443 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların "Hazineye ve belediyeye ait taşınmazlar üzerindeki yapılar" başlıklı 7. maddesinin 1. fıkrasında; "Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilir. Tahsis işleminden sonra, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bu taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Rayiç bedel Bakanlıkça tespit edilir veya ettirilir. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanunî faiz oranının yarısı uygulanır." düzenlemesine, 

4. fıkrasında ise; "Belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Böyle bir durumda, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan bunlara satılır." düzenlemesine yer verilmektedir.

Konuya ilişkin Çevre Şehircilik Bakanlığının Görüş Yazıları

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi konulu) 10.05.2022 tarihli ve 14399437/3529550 sayılı görüş yazısında; umumi hizmet alanı gibi kamu hizmeti için ayrılmış kamusal mal niteliğindeki taşınmazların yapı kayıt belgesi ile satışının mümkün olmadığı,  

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi konulu) 06.04.2022 tarihli ve 14399437/3345979 sayılı görüş yazısında; “…. Diğer taraftan Bakanlığımız Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün; -12/02/2020 tarihli ve 36687 sayılı yazısında; “…söz konusu Kanun maddesinde ve Usul ve Esaslarda Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların bulunduğu belediye mülkiyetindeki taşınmazlardan hangilerinin satılacağı, satış işleminde izlenecek usul ve esasların ne olacağı gibi hususlara ilişkin herhangi bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Belirtilen sebeple, söz konusu Geçici 16 ncı madde kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden, belediye mülkiyetindeki taşınmazların hangilerinin satılacağı, satış işleminin nasıl yapılacağı, taşınmazların rayiç değerlerinin tespiti, yapı kayıt belgesine ya da yapı kayıt belgelerine konu parsellerin ne şekilde taksim edileceği vb. hususların ilgili belediyesince belirlenmesi gerekmekte …” şeklinde açıklama da bulunmuştur.

Konuya ilişkin Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının Görüş Sorulması

Konuya ilişkin çevre ve şehircilik bakanlığını geçmiş görüşlerinin tam olarak ihtilafı aydınlatmadığı, geçmiş görüşlere göre, hangi taşınmazların satılabilecek, hangi taşınmazların satılamayacak taşınmazlar olacağı hususunda takdir yetkisinin belediyelerde olduğu, öte yandan kamusal mal niteliğindeki taşınmazların satılamayacağını belirtilmesi üzerine somut olay bazlı yeniden görüş almak gerekliliği doğmuştur. 

Bakanlığa sorulması üzerine gelen görüşte: 

T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün E-74637056-622.02-5414903 sayılı yazısında

Belirtilen çerçevede mülkiyeti Hazineye veya Belediyeye ait olan taşınmazlarda bulunan ve mülkiyeti yine Hazineye veya Belediyeye ait olan yapılardan ayrı olarak, işgalci veya kiracı olan kişilerce inşa edilen yapılar için yine bu kişilerce Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkün olacaktır. Ancak, söz konusu taşınmazlarda, ilgili Belediye veya Hazine ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesi gereğince kiracı tarafından yapılan tesis ve yapıların sözleşme süresi sonunda bedelsiz olarak ilgili idaresine (Hazineye veya belediyeye) terk edileceği yönünde bir hüküm bulunması durumunda, süre bitiminde kiracılar bahse konu yapılarda üçüncü kişi durumunda olacağı için bu kişilerce alınan Yapı kayıt Belgelerinin iptal edilmesi gerekmektedir. Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla düzenlenmiş olup, bu bağlamda herhangi bir imalatın "ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı" olarak değerlendirilerek Yapı Kayıt Belgesine konu edilebilmesi için öncelikle "ruhsata tabi olması" gerekmektedir. Bu kapsamda çadır, tel örgü, çit, karavan, seyyar konteyner, yakıt tankı vb. imalatlar Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyecek olup, bu imalatlar için alınan Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan, mülkiyeti belediyeye ait olan taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınması durumunda, bu taşınmazların satışına ilişkin olarak, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 16. maddesinin (8) inci fıkrasında ve Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 7. maddesinin (4) üncü fıkrasında; Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılacağı hükme bağlanmış ise de; söz konusu Geçici 16. maddede ve anılan Usul ve Esaslarda Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların bulunduğu belediye mülkiyetindeki taşınmazlardan hangilerinin, ne kadarının, kimlere, ne şekilde satılacağı, değer tespitinin nasıl yapılacağı, taksitli satış yapılıp yapılamayacağı, satışta hangi usullerin izleneceği vb. hususlara ilişkin herhangi bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Belirtilen sebeple, söz konusu Geçici 16. madde kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgelerine istinaden, belediye mülkiyetindeki taşınmazların satışına yönelik usul ve esasların ilgili belediyesince belirlenmesi gerekmekte olup, bu bağlamda ilgili belediyelerce tesis edilen/edilecek işlemlere Bakanlığımızca müdahale edilmesi söz konusu değildir.

Şeklinde görüş bildirilmiştir.

KONUNUN YARGIYA İNTİKAL ETMESİ VE HUKUKİ SÜREÇ:

Mevzuata ilişkin tüm hukuki incelemeler, bakanlık görüşleri ve hukukun temel ilkeleri gözetilerek kiracının kiralamış olduğu taşınmaz üzerinde yapı kayıt belgesi alarak talep etmiş olduğu satış talebi belediye tarafından reddedilmiştir. 

İlgili red kararına karşı kiracı idari işlemin iptali davası açmış, kiraya veren belediye ise yapı kayıt belgelerinin iptali için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne yazılı olarak başvurmuş, Müdürlüğün bu başvuruya ilişkin red kararı vermesi üzerine, red kararına karşı idare mahkemesinde iptal davası ikame etmiş ve taraflar arasındaki hukuki ihtilaf yargı önüne taşınmıştır.

a)    Yapı Kayıt Belgesi Verilmesinin İptali Davası

Belediye tarafından, kiracıya verilen yapı kayıt belgelerinin hukuka aykırı olması sebebiyle Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne yapı kayıt belgelerinin iptali için başvuruda bulunulmuştur. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü belediyenin ilgili başvurusu hakkında red kararı vermiştir. Belediye red kararının akabinde, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne karşı idari işlemin iptali davası ikame etmiştir. 

İlk derece İdare Mahkemesi tarafından yapılan yargılamada ;

“ruhsatsız veya ruhsata aykırı olan yapılar için "1-31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olması, 2-Mevzuatta belirtilen tarihe kadar başvurulması, 3-Mevzuatta belirtilen tarihe kadar kayıt bedelinin ödenmesi, 4-Yapının üçüncü kişilere ait özel mülküyete konu taşınmazlarda bulunmaması, 5-Yapının Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunmaması" şartlarını taşımaları kaydıyla yapı kayıt belgesi alınabileceği, yapı kayıt belgesi alınan yapıların 31.12.2017 tarihinden sonra yapıldığının ya da yukarıda belirtilen şartları taşımadıklarının sonradan tespit edilmesi halinde ise söz konusu yapı kayıt belgesinin iptal edileceği, öte yandan; söz konusu şartları taşımak kaydıyla  (belediye hizmet alanı olarak belirlenmiş yerlerde dahil) belediyelere ait olan taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi alınmasına engel teşkil eden bir yasal düzenleme bulunmadığı anlaşılmaktadır.

….

Uyuşmazlık konusu olayda; yapı kayıt belgelerine konu yapıların davacı Belediyeye ait taşınmazlar üzerinde müdahil tarafından inşa edildiği, uydu görüntülerine bakıldığında söz konusu yapıların 31.12.2017 tarihinden çok önce yapıldığının açık olduğu ve esasen bu noktada taraflar arasında bir anlaşmazlık bulunmadığı, yapı kayıt belgesi almak için yukarıda aktarılan mevzuat hükümlerinde düzenlenen diğer şartların mevcut olduğu, davacı Belediyenin, yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi gerektiği konusunda sebep olarak ileri sürdüğü kira sözleşmesinin bittiği ve dava konusu yerin belediye hizmet alanı olarak belirlendiği hususunun yapı kayıt belgesi alınmasına engel bir durum olarak düzenlenmediği, bu haliyle dava konusu yapı kayıt belgelerinin hukuka uygun olarak verildiği ve iptal edilmelerini gerektiren bir sebep bulunmadığı anlaşılmaktadır. “ Denilmek suretiyle davanın reddine karar verilmiştir. 

Yerel Mahkemenin red kararı hakkında davacı belediye tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

İstinaf incelemesi neticesinde:

Olayda, kira sözleşmesi uyarınca belediyeye ait taşınmazı kiracı olarak kullanan müdahil tarafından taşınmaz üzerine inşaa edilen yapılara yönelik olarak yapı kayıt belgeleri alındığı, uyuşmazlığın, kira sözleşmesine istinaden kullanılan taşınmazlara kiracı tarafından yapılan yapılara ilişkin olarak yapı kayıt belgesi alınıp alınamayacağı, alınmış ise bu belgelerin hukuka uygun olup olmadığına ilişkin olduğu anlaşılmaktadır.

Yukarıda yer verilen 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 16. maddesinde; kendi taşınmazları üzerine ya da hazine veya belediye taşınmazları üzerine ruhsatsız ve kaçak yapı yapanların mevcut yapılarının kayıt altına alınması ile, bunlardan hazine ve belediyeye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapıların, üzerinde yer aldığı arsaların yapı sahiplerine satışının amaçlandığı, Kanun koyucu tarafından bu hüküm vaaz edilirken, Boğaziçi Kanunu ile Çanakkale Gelibolu Savaşları Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanun'a atıflı taşınmazların ve üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapıların, bu madde hükümlerinden yararlandırılmayacağı hususunun özel olarak düzenleme altına alındığı görülmektedir.

Öte yandan; söz konusu kanun hükmünde, mevzuatına uygun olarak belediyeler ile kişilerin akdettikleri kira sözleşmesine binaen kullanılan taşınmazlar üzerine yapılan yapılara ilişkin olarak yapı kayıt belgesi alınıp alınmayacağı veya bu yapıların üzerinde bulunduğu taşınmazların ilgililere satışı konusunda bu kanun hükümlerinden istifade edilebileceği yönünde açık bir düzenlemeye yer verilmemiştir. 

Belediyelere ait taşınmazların belirli kurallar dahilinde özel hukuk kişilerine kiralanabileceği, hak ve sorumlulukların belirlendiği kira sözleşmelerinin sözleşmenin tarafları açısından bağlayıcı olacağı, gerek kiracının gerek kiralayanın sözleşmeye aykırı şekilde hareket edemeyeceği dikkate alındığında, akdedilen kira sözleşmesine dayalı olarak özel hukuk kişilerince kullanılan belediye taşınmazının 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi hükmü uyarınca alınan yapı kayıt belgesine konu edilmesi ve bundan hareketle de mülkiyetinin iktisabına yönelik olarak talepte bulunulması halinde, yukarıda yer verilen kanunun konuluş amacına aykırı hareket edilmiş olunacağı açıktır.

Aksi bir düşüncenin ise, bizatihi idarelerce ilgili mevzuatları gereği kiraya verilmiş olan kamu taşınmazlarının, idarelerin iradesi dışında özel mülkiyete geçmesi sonucunu doğuracağı, böylesi bir durumun hakkın kötüye kullanımı olacağı ve bu durumun kamu düzeninin ihlali anlamına geleceği ve Kanun tarafından korunmayacağı kuşkusuzdur.

Bu durumda, anılan taşınmazın 25/09/2014 düzenleme ve başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca 7 yıl süre ile müdahile kiralandığı, müdahilin belediyeye ait taşınmazı belirli bir süre ve belirli şartlar dahilinde kullanmak üzere taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu, sözleşmenin altıncı maddesinde, kiracının kira süresinin bitiminde kiraladığı alanı temizlenmiş şekilde belediyeye teslim edileceğinin düzenlendiği, kira sözleşmesi uyarınca belediyeye ait taşınmazı kullanan müdahilin 3194 sayılı Kanun'un aradığı anlamda yapı sahibi sıfatını haiz olmadığı ve yapının davacı tarafından anılan Kanun'un geçici 16. maddesi hükmü uyarınca yapı kayıt belgesine konu edilemeyeceği sonucuna varılmıştır.

Denilmek suretiyle davanın kabulüne, kiracı adına düzenlenen yapı kayıt belgelerinin hukuka aykırılığına ve iptaline kesin olarak karar verilmiştir. 

b)   Satış Talebinin reddine ilişkin kararın İptali Davası

Kiracı almış olduğu yapı kayıt belgeleri ile kiracısı bulunduğu taşınmazın ilgili kanun hükümleri doğrultusunda kendisine satışını talep etmiş. Talep Belediye tarafından reddedilmiştir. Bunun üzerine kiracı red kararının iptali için idari yargıya başvurmuştur. 

İlk derece İdare Mahkemesi tarafından yapılan yargılamada;

Karar veren Afyonkarahisar İdare Mahkemesi'nce, kararda azınlıkta bulunan tarafın uyuşmazlıkta uygulanacak yasa kuralının Anayasaya aykırılığı iddiası oy çokluğu ile yerinde görülmeyerek, dava dosyası incelendikten sonra davanın esası hakkında gereği görüşüldü.

…

Uyuşmazlıkta; davacının dava konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapı kayıt belgeleri aldığı, davalı idarece söz konusu yapı kayıt belgelerinin iptal edilmesi istemiyle yapılan başvurunun reddine  ilişkin işlemin ve yapı kayıt belgelerinin iptaline karar verilmesi istemiyle açılan davada, yukarıda ayrıntılı gerekçesine yer verildiği üzere Mahkememizin 25.05.2022 tarih ve E:2021/831, K:2022/393 sayılı kararı ile davanın reddine karar verildiği, bir başka deyişle davacıya dava konusu taşınmazlar için verilmiş olan yapı kayıt belgelerinin hukuka uygun olduğunun yargı kararıyla tespit edildiği, yukarıda aktarılan mevzuat hükümleri dikkate alındığında davalı idareye ait olan taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi alınması durumunda bu taşınmazların, talepleri halinde bedeli davalı idareye ödenmek kaydıyla rayiç bedel üzerinden belediyelerce yapı sahiplerine/yapı kayıt belgesi sahiplerine (davacıya) doğrudan satılması gerektiği, davalı idareye ait olan taşınmazlar üzerinde yapı yapmış olan ve bu yapılara ilişkin olarak yapı kayıt belgeleri almış olan davacının başvurusunun da, söz konusu taşınmazların rayiç bedel üzerinden kendisine satılması istemine ilişkin olduğu, davalı idarece ise davacının bu başvurusunun, mevzuatta yer almayan bir gerekçeyle (taşınmazların belediye hizmet alanı olarak kullanılacağı)  reddedilmesi yönünde işlem tesis edildiği görülmektedir. 

Bu durumda; davacının başvurusu üzerine, davalı idarece, dava konusu taşınmazların rayiç bedelinin tespit edilip ya da ettirilip,  bu bedeli yatırmak üzere davacıya uygun bir süre verilip oluşacak duruma göre (bedelin ödenmesi halinde satışın yapılması, aksi takdirde satış talebinin reddi) bir işlem tesis edilmesi gerekirken, davacının başvurusu üzerine tesis edilen, Seydiler Belediye Başkanlığı'nın 14.09.2021 tarih ve 277 sayılı işleminin, belediye hizmet alanı olarak kullanılacağından bahisle reddedilmesinde ilişkin dava konusu kısmında hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.   

KARŞI OY(X) :

Dava, mülkiyeti Seydiler Belediye Başkanlığı'na ait olup 25.09.2014 başlangıç tarihli ve 7 yıl süreli kira sözleşmesine istinaden 25.09.2021 tarihine kadar davacıya kiralanmış olan taşınmaz (128 Ada, 39 Parsel) üzerinde bulunan kaçak yapılara ilişkin davacı adına tanzim edilen yapı kayıt belgelerine dayalı olarak kira sözleşmesi sona erme tarihine yakın bir dönemde rayiç bedelleri üzerinden tarafına satılması isteminin reddine ilişkin işlemin iptali istemiyle açılmıştır.

Anayasa'nın mülkiyet hakkını düzenleyen 35. maddesinde; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir." hükmü, 13. maddesinde; "Temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilir. Bu sınırlamalar, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve lâik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamaz." hükmü yer almıştır.

3194 Sayılı Kanunun imar barışı ve yapı kayıt belgesini düzenleyen geçici 16.maddesinin 7.fıkrasında; "Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır." kuralına yer verilmiştir.

İmar barışına ilişkin yukarıda anılan yasa hükmünde, belediyelerin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar üzerinde inşa edilen yapılar için yapı kayıt belgesi alınması durumunda, yapı sahibi tarafından talep edilmesi halinde taşınmazın satılması zorunlu kılınmıştır. Uyuşmazlıkta olduğu gibi taşınmazın kullanımının kira sözleşmesine dayalı olması halinde yapı kayıt belgesine göre taşınmaz satışının zorunlu olup olmadığı hususunda 3194 sayılı Kanunun geçici 16.maddesinde herhangi bir ayrıksı düzenlemeye gidilmemiştir.

Bu anlamda, herhangi bir işgale dayanmayan, tarafların karşılıklı rızası ile imzalanan kira sözleşmesine dayalı olarak elde bulundurulan taşınmazlardaki kira sözleşmesi süresi içerisinde yapılan yapılara ilişkin yapı kayıt belgelerin de taşınmaz satışını zorunlu kılması, yukarıda anılan Anayasanın 35.maddesine aykırılık teşkil etmektedir. Zira mülkiyet hakkı kamu yararı amacıyla sınırlandırılabilecek bir durumdur. Ayrıca bu sınırlandırmanın hakkın özüne dokunacak şekilde olması Anayasanın 13.maddesine aykırılık teşkil edecektir. Bu anlamda, yapı kayıt belgesine dayalı olarak Belediye mülkiyetinde olan taşınmazın satışının zorunlu kılınması, kamu yararı amacıyla kullanılması gereken taşınmazın bireysel yarar için el değiştirmesini zorunlu kılmaktadır. Kaldı ki, taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bu taşınmaz kira sözleşmesine dayalı olarak davacının zilyetliğinde bulunmaktadır. 

Bu değerlendirmeler doğrultusunda, 3194 Sayılı Kanunun geçici 16.maddesinin 7.fıkrasında belediyeler gibi kamu tüzel kişilerine ait taşınmazlar üzerinde yapılan yapılar için alınan yapı kayıt belgelerinin taşınmazın satışını zorunlu kılmasına rağmen, kira sözleşmesine dayalı olarak kullanılan taşınmazlar için de kuralın geçerli olması, herhangi bir satış için istisna düzenlemeye yer verilmemesi nedeniyle Belediyenin mülkiyet hakkına özüne dokunacak şekilde sınırlandırdığı ve mülkiyet hakkına aykırılık teşkil ettiği düşüncesiyle 3194 Sayılı Kanunun geçici 16/7 fıkrası için Anayasanın 152.maddesi uyarınca Anayasa Mahkemesine itiraz yoluna başvurulması gerekmektedir.  

Uyuşmazlığın esası değerlendirildiğinde, davacı kira sözleşmesi ile elinde bulundurduğu taşınmazlara kaçak yapı inşa etmiştir. Kira sözleşmesi başlangıcından sonra yürürlüğe giren imar barışı yasası uyarınca kaçak yapıların kayıt altına alınması sürecinde üzerine kaçak yapı yapılan taşınmazların satışının zorunlu olduğu gerekçesiyle tarafına satılmasını istemektedir. Ayrıca, yapı kayıt belgelerinin davacının beyanına göre doğrudan tanzim edilen belgeler olduğu da göz önünde bulundurulması gereken bir durumdur.

Olayda, taraflar arasında karşılıklı mutabakata dayanan kira sözleşmesi bulunmaktadır. Ahde vefa ilkesi gereği tarafların bu sözleşmenin şartlarına uygun davranması gerekmektedir. Yasa koyucu, yapı kayıt belgesi düzenlemesinde ise afet risklerine maruz kalabilecek yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanmasını amaçlamıştır. Bu itibarla sözleşme serbestliğine göre taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi devam ederken yürürlüğe giren yapı kayıt belgesi müessesesi uyarınca kira sözleşmesi sona ermeye yakın taşınmazın satışının talep edilmesi, yapı kayıt belgesi ve imar barışından yasa koyucunun murad ettiği amaca uygun düşmemektedir. Ayrıca, sonradan oluşan yapı kayıt belgesi kurumu ile iyi niyetli olarak kiralanan taşınmazların mülkiyet hakkının malik elinden alınması sonucunu doğurmaktadır. Davalı idare, yapı kayıt belgesine dayalı zorla satış durumu söz konusu olacağını sözleşme aşamasında bilse idi mülkiyet hakkında mahrum kalınacağını düşünerek taşınmazı kiraya vermemesi de ihtimal dahilindedir. Zira yapı kayıt belgesi ve bu belgeye dayalı olarak zorunlu satış kira sözleşmesi yürürlükte iken hukuk aleminde ilk var olmuştur.

 Bu anlamda, yapı kayıt belgesine dayalı olarak zorunlu taşınmaz satışı yapılması kuralı, kira sözleşmesi uyarınca özel şahıslar elinde bulunan kamu tüzel kişilerine ait taşınmazları kapsamaması gerekmektedir. Aksi durum, imar barışı yasal düzenlemesinin amacına aykırı olacağı gibi mülkiyet hakkının mahiyetine de aykırılık teşkil edecektir.

Açıklanan nedenlerle, mülkiyeti Seydiler Belediye Başkanlığı'na ait olup 25.09.2014 başlangıç tarihli ve 7 yıl süreli kira sözleşmesine istinaden 25.09.2021 tarihine kadar davacıya kiralanmış olan taşınmazın (128 Ada, 39 Parsel) üzerinde bulunan kaçak yapılara ilişkin davacı adına tanzim edilen yapı kayıt belgelerine dayalı olarak rayiç bedelleri üzerinden davacıya satılması istemiyle yapılan başvurunun reddine ilişkin dava konusu işlemde kısmen (kira sözleşmesi bulunan 128 Ada, 39 Parsel yönünden) hukuka aykırılık bulunmadığı ve davanın reddi gerektiği düşüncesiyle sayın çoğunluk kararına katılmamaktayım.

Denilmek suretiyle, mahkeme başkanının karşı oyuna rağmen ikiye, bir oy çoğunluğu ve ile davanın kabulüne Belediye tarafından taşınmazların kiracıya satışına karar verilmiştir. 

Yerel Mahkemenin red kararı hakkında davalı belediye tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. İstinaf incelemesi neticesinde:

Dava dosyasının Dairemizin E:2022/1596 sayılı dosyası ile birlikte incelenmesinden; yapı kayıt belgeleri yönünden Mahkeme kararının kaldırılarak işlemin iptaline karar verildiği anlaşılmaktadır.

Yukarıda aktarılan mevzuat hükümleri uyarınca, yapı kayıt belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, yapı kayıt belgesi geçerli olmak kaydıyla yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla bu taşınmazların rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satışının yapılacağı, ancak yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar için belgenin düzenlendiğinin idare veya mahkemeler tarafından tespit edilmesi sonucu belgenin iptal edilmesi durumunda ise yapı kayıt belgesi alınan yapıların bulunduğu belediyelere ait taşınmazların satışının da hukuken mümkün olmayacağı açıktır.

Bu durumda, davalı Belediyeye ait dava konusu Afyonkarahisar İli, İscehisar İlçesi, Seydiler Beldesi, 128 ada, 39 parsel  (128 ada 5 parsel) sayılı taşınmaz üzerindeki yapılara ilişkin olarak davacı tarafından alınan 07.12.2018 tarih ve LGDAAU65, T8HP6YC ve 7GJRYFZC belge numaralı yapı kayıt belgelerinin Dairemizin 29.03.2023 tarih ve E:2022/1596, K:2023/773 sayılı kararı ile iptal edildiği dikkate alındığında,  söz konusu yapı kayıt belgelerine istinaden dava konusu taşınmazın rayiç bedeli üzerinden satışının yapılması talebinin reddine ilişkin davalı idare işleminde hukuka aykırılık, işlemin iptaline dair Mahkeme kararında ise hukuki isabet bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Denilmek suretiyle İstinaf başvurusunun kabulüne, davanın reddine kesin olarak karar verilmiştir. 

Sonuç

Belediyeler tarafından kiralanan taşınmazlar üzerinde yapılan yapılara ve bu yapılara verilen yapı kayıt belgelerinin geçerliliği ve satışı konusu ve yargı kararları ile açıklanmıştır. 

Belediyeler tarafından kiralanan taşınmazlar üzerinde yapılan yapılara verilen yapı kayıt belgesi verilip verilemeyeceği hususunda kanunda açıkça bir düzenleme bulunmamaktadır. Bununla birlikte Belediyelere ait taşınmazların belirli kurallar dahilinde özel hukuk kişilerine kiralanabileceği, hak ve sorumlulukların belirlendiği kira sözleşmelerinin sözleşmenin tarafları açısından bağlayıcı olacağı, kiracının ve kiralayanın sözleşmeye aykırı şekilde hareket edemeyeceği açıktır, bu sebeple taraflar arasındaki kira sözleşmesine dayalı olarak özel hukuk kişilerince kullanılan belediye taşınmazlarının 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi hükmü uyarınca alınan yapı kayıt belgesine konu edilmesi ve bundan hareketle de mülkiyetinin iktisap edilmesi ilgili kanunun konuluş amacına aykırı olacağı açıktır. Aksi durumun hakkın kötüye kullanımı olacağı ve bu durumun kamu düzeninin ihlali anlamına geleceği ve Kanun tarafından korunmayacağı kuşkusuzdur. Nitekim yargı tarafından verilen kararlarda da bu hususlar vurgulanmıştır. 

  Bu makalede, belediyelerin kiralamış oldukları taşınmazların kiracılar tarafından yapı kayıt belgesi alınarak satışa konu edilmesi işlemleri, yetki ve sorumlulukları, kısıtlamalar ve yargı kararları ele alınmıştır. Ayrıca, uygulama sorunları ve çözüm önerileri de sunulmuştur. Belediyelerin ve taşınmaz sahiplerinin bu konularda hukuki süreçleri doğru bir şekilde yönetmeleri önemlidir.

Av. Gamze BEKTEŞ İKİZ

ÖZET

Yazımızda eşler arasındaki yasal mal rejimi olan edinilmiş mallara katılma rejimi ve evlilik birliğinin sona ermesi durumunda, edinilmiş mallara katılma rejimi çerçevesinde tasfiyenin nasıl gerçekleştirileceği açıklanmıştır. Seçimlik mal rejimleri ve olağan ve olağanüstü mal rejimi kavramı kısaca açıklanmıştır. 

I-) MAL REJİMİ KAVRAMI ve MAL REJİMLERİ

Eşler arasında mal rejimine ilişkin kurallar 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 202-281. Maddeleri arasında düzenlenmiştir. 

Evlenme ile eşler arasında evlilik birliği kurulmuş olur. Bu evlilik birliği ile beraber eşlerin birbiri arasında bir takım kişisel ve ekonomik ilişkiler de kurulmuş olur. Mal rejimi de evlilik birliği ile beraber doğan hukuki bir durumdur.

Türk Medeni Kanunu anlamında mal rejimi eşler arasındaki malların nasıl yönetileceğini, eşlerin bunlar üzerinde ne şekilde tasarruf edebileceğini (satım, bağış vb.) ve evlilik birliğinin sona ermesi halinde, evlenme ile kurulan ekonomik ilişkinin hukuki olarak nasıl sona ereceğini, malvarlıklarının ne şekilde tasfiye edileceğini (paylaşılacağını) gösteren bir hukuki kurumdur.

Eşler kendi istekleriyle TMK’da düzenlenmiş olan mal rejimlerinden herhangi birini evlenmeden önce seçebilirler veya evlilik esnasında tabi oldukları mal rejiminden farklı bir mal rejimine geçebilirler. Bu durumda seçimlik mal rejimi söz konusu olur. Ancak eşlerin evlenme esnasında mal rejimi seçmemeleri durumunda yasanın (TMK’nın ) eşler için seçmiş olduğu mal rejimine tabi olurlar. Yasanın seçmiş olduğu bu mal rejimine “Yasal Mal Rejimi” adı verilir. TMK’na göre eşler arasında seçimlik mal rejimlerinden biri tercih edilmezse eşler yasal mal rejimi olan edinilmiş mallara katılma rejimine tabi olur. Edinilmiş mallara katılma rejimi yasal mal rejimidir. 

01.01.2002 tarihinden önce yürürlükte bulunan Eski Medeni kanunumuzdaki yasal mal rejimi mal ayrılığı rejimi idi. Bu durum evde büyük zorlukla çocukların bakımı evin temizliği yemek gibi önemli yükünü kaldıran ev hanımlarının ve tüm bunları yapmakla beraber aynı zamanda çalışan ev ekonomisine katkıda bulunan kadınlar için adaletsiz bir durum oluşturmaktaydı. Kanun koyucu bu adaletsizliği gidermek için, 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4271 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda yasal mal rejimi olarak edinilmiş mallara katılma rejimini benimsemiştir. 01.01.2002 tarihi itibariyle ve halen yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu’nda yasal mal rejimi edinilmiş mallara katılma rejimidir. Bu sebeple 01/01/2002 tarihinden önce yapılan evliliklerde yasal mal rejimi olarak mal ayrılığı rejimi uygulanmakta iken, 01/01/2002 tarihi sonrası yapılan evliliklerde yasal mal rejimi olarak edinilmiş mallara katılma rejimi uygulanmaktadır. 

Eşler arasında edinilmiş mallara katılma rejiminin uygulanması asılsa da eşler mal rejimi sözleşmesi ile kanunda belirtilen diğer mal rejimlerinden birini seçebilirler. Mal rejimi sözleşmesi noterde yapılabilir veya taraflar evlenmeden önce evlenme başvurusu sırasında yazılı olarak seçtikleri mal rejimini bildirebilirler. Taraflar istedikleri mal rejimini kanunda yazılı sınırlar içinde seçebilir veya değiştirebilirler. 

a)    Seçimlik Mal Rejimleri

TMK m. 202/2 eşlerin kanunda sınırlı olarak sayılmış olan mal rejimlerinden birini seçebileceğini belirtmiştir. Yasal mal rejimi olan “Edinilmiş Mallara Katılma Rejimi” dışında 3 adet seçimlik mal rejimi vardır. Bunlar; “Mal Ayrılığı Rejimi”, “Paylaşmalı Mal Ayrılığı Rejimi” ve “Mal Ortaklığı” rejimidir. 

Eşler kanunda yazılı bu mal rejimlerinden birine tabi olmak zorundadır. Yukarıda bahsettiğimiz gibi eşler mal rejimi sözleşmesi ile bu dört mal rejiminden birini seçmezler ise, edinilmiş mallara katılma rejimini seçmiş sayılacaklardır. 

b)    Olağan Ve Olağanüstü Mal Rejimi Kavramları

Yasal olarak evlenme ile eşlerin tabi olduğu “Edinilmiş Mallara Katılma Rejimi veya eşler tarafından anlaşılarak seçildiği takdirde Mal Ayrılığı Rejimi, Paylaşmalı Mal Ayrılığı Rejimi ve Mal Ortaklığı rejimi, olağan mal rejimleridir.

Kanunun öngördüğü bazı durumlarda eşlerin ve eşlerin alacaklılarının korunması amacıyla aralarındaki mal rejiminin mahkeme kararıyla en azından eşlerden birinin iradesine aykırı olarak mal ayrılığına dönüştürüldüğü durumlarda “Olağanüstü Mal Rejimi” kavramı söz konusu olur.

Olağanüstü mal rejimine geçilmesini, kanunda öngörülen şartların oluşması halinde; eşlerden birisi veya alacaklılar talep edebilir.

Bu durumlara kısaca değinecek olursak;

1.     Eşlerden Birisinin Talebi ile Olağanüstü Mal Rejimine Geçiş:

Eşlerden birisi haklı sebep var ise mevcut mal rejiminin mal ayrılığına dönüştürülmesini mahkemeden talep edebilir. Haklı sebebin varlığını hâkim takdir edecektir. TMK 206/2’de haklı sebep halleri sayılmıştır. Bunlar örnekseme niteliğindedir sınırlı sayıda değildir. Başka sebepleri de hâkim haklı sebep olarak kabul edebilir. 

2.     Alacaklıların Talebi ile Olağanüstü Mal Rejimine Geçiş:

Haciz durumunda alacaklı mal ortaklığının mal ayrılığına dönüşmesini mahkemeden talep edebilir. (TMK m. 210/1)

3.     Kendiliğinden Olağanüstü Mal Rejimine Geçiş:

İflas halinde olağan mal rejimi kendiliğinden mal ayrılığına dönüşür. (TMK m. 209)

II-) YASAL MAL REJİMİ: “EDİNİLMİŞ MALLARA KATILMA REJİMİ”

Edinilmiş mallara katılma rejimi: 01.01.2002 tarihinden sonraki evliliklerde eşler seçimlik mal rejimlerinden birini seçmemiş ise kendiliğinden yasal mal rejimi olan bu rejime tabi olurlar. 01.01.2002 tarihinden önce yapılan evliliklerde ise eşler TMK’nın yürülüğe girdiği 01.01.2002 tarihinden itibaren bir sene içerisinde başka bir mal rejimi seçmedikleri takdirde 01.01.2002 tarihinden öncesi dönem için mal ayrılığı 01.01.2002 tarihinden sonraki dönem için edinilmiş mallara katılma rejimi uygulanacaktır.

Bir yıl içinde mal rejimi sözleşmesi yapılırsa eşler edinilmiş mallara katılma rejiminin “evlilik tarihinden” itibaren geçerli olduğunu da kararlaştırabilirler. Ancak bunun için kanunun ön gördüğü süre olan 01.01.2002 tarihinden itibaren bir yıl içinde sözleme yapılması gerekir aksi halde edinilmiş mallara katılma rejimi 01.01.2002 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.

a-)Edinilmiş Mal Kavramı

TMK m. 219/1’de tanımlanmıştır. Hükme göre edinilmiş mal, her bir eşin mal rejiminin devamı sürecinde karşılığını vererek elde ettiği mal varlığı değeridir.

TMK 219/1 uyarınca bir malın edinilmiş mal sayılmasının iki şartı vardır.

1-    Mal Rejimi Sürecinde Edinilmiş Olmalıdır.

Edinilmiş mallara katılma rejimi başlamadan veya sona erdikten sonra edinilen malvarlığı değerleri edinilmiş mal kapsamında değildir.

2-    Emek Karşılığında Edinilmiş Olmalıdır.

Edinilmiş mal kavramında öne çıkan en önemli unsur emek unsurudur. Edinilmiş mallara katılma rejimi evlilik birliği içerisinde her iki eşinde bir malvarlığı edinirken bu mal varlığı üzerinde emeği bulunduğu mantığından hareketle, bir eşin emeği ile elde ettiği malvarlığı üzerinde diğer eşin de belli ölçüde katkısı olduğunu karine olarak kabul etmektedir. (örneğin: kadının ev hanımı olduğu erkeğin mesaili bir işte çalıştığı bir evlilik birliğinde alınan ev düşünüldüğünde kocanın mesaili işte kazandığı bir para ile alınmıştır ancak kadın ev işleri yemek ütü çocukların bakımı gibi pek çok yükü üstlenmiştir, eğer kadın vaktini ve emeğini bu işlere harcamasa, bunları üstlenmese koca rahat rahat işini yapamayacak emek ve vaktini işi için kullanamayacaktır. Bu durumda kadının katkısı olmadığını düşüncesinin ne kadar adaletsiz olduğu apaçık ortadır.)

b-)Edinilmiş Mallara Katılma Rejiminde Mülkiyet Durumu

Bu mal rejiminde 5 adet mal kategorisi vardır. Bunlar kadının kişisel malları, kadının edinilmiş malları, kocanın kişisel malları, kocanın edinilmiş malları” ve eşlerin paylı (müşterek) mülkiyeti altındaki mallardır.

b.1-) Kadının veya Kocanın Edinilmiş Malları

TMK’nın 219. Maddesinde eşlerin edinilmiş malları örnekseme yoluyla sayılmıştır. Bunlar eşlerin; Çalışmasının karşılığı olan edinimler, Sosyal güvenlik veya sosyal yardım kurum ve kuruluşlarının veya personele yardım amacı ile kurulan sandık ve benzerlerinin yaptığı ödemeler, Çalışma gücünün kaybı nedeniyle ödenen tazminatlar, Kişisel mallarının gelirleri, Edinilmiş malların yerine geçen değerlerdir. Tabi ki edinilmiş mallar sadece bunlar ile sınırlı değildir. Bir malın edinilmiş mal mı kişisel mal mı olduğu hususunda sormamız gereken 2 anahtar soru vardır; 1- mal rejimi sürecinde mi edinilmiş? 2- mal edinilirken evlilik birliği sürecinde ortaya koyulan bir emek (kazanç, iş gücü vb.) karşılık olarak verilmiş mi? Bu soruların cevabı evet ise söz konusu mal edinilmiş maldır.

Edinilmiş mallara örnek vermek gerekir ise; Eşlerin evlendikten sonra kazandıkları para ile satın almış oldukları ev, araba, bankada hesabındaki malvarlıkları, yatırım yapılan emtialar, ticari bir işletmeden gelen kar payları, 3. bir kişiye borç olarak verdikleri alacaklar vb. edinilmiş mal olarak kabul edilir. 

Piyango Bileti Karşılığı Kazanılan İkramiye: Piyangodan çıkan veya bir çekilişten çıkan ikramiyenin edinilmiş mal olup olmadığı hususunda tartışmalar vardır. Yargıtay 8. Hukuk dairesi bu konuda önüne gelen bir uyuşmazlıkta, alınan biletin kişisel maldan harcanarak alındığı ispat edilmedikçe, söz konusu biletin edinilmiş maldan harcama yapılarak alındığını kabul ederek, bu harcama sonucunda alınan bilete isabet eden ikramiyenin edinilmiş mal olduğuna karar vermiştir.

Yarışma Ödülleri: Bu konuda tartışmalar mevcuttur. Öğretide savunulan görüşe göre “Survivor”, “Master Chef”, “Yetenek Sizsiniz”, “O Ses Türkiye”, “Var mısın Yok musun” gibi yarışmalardan kazanılan ödüller, ikramiyeler emek ürünü olması dolayısıyla TMK m. 219/1 bağlamında edinilmiş mal sayılmalıdır.

b.2-) Kadının veya Kocanın Kişisel Malları

Kişisel mallar kanuna göre (TMK m. 220) “Eşlerden birinin yalnız kişisel kullanımına yarayan eşya”, “Mal rejiminin başlangıcında eşlerden birine ait bulunan veya bir eşin sonradan miras yoluyla ya da herhangi bir şekilde karşılıksız kazanma yoluyla elde ettiği malvarlığı değerleri”, “Manevî tazminat alacakları”, “Kişisel mallar yerine geçen değerler”dir.

Kişisel mallara örnek vermek gerekirse; Eşlerin giysileri, saati, çantası, spor alet ve malzemeleri, ziynet eşyası yanı sıra sadece bir eşin kullandığı dizüstü bilgisayar, cep telefonu, kamera, fotoğraf makinesi, miras veya bağışlama yoluyla intikal eden malvarlığı değerleri vb.

III-) YASAL MAL REJİMİNİN SONA ERMESİ VE SONA ERME SEBEPLERİ

Yasal mal rejimi olan edinilmiş mallara katılma rejimi:

·      Ölüm ile ölüm tarihinden itibaren kendiliğinden,

·      Başka bir mal rejimine sözleşmesine geçilmesi ile sözleşme tarihinden itibaren kendiliğinden,

·      Boşanma ile boşanma kararının kesinleşmesi ile dava tarihinden itibaren,

·      İptal ile evliliğin iptali kararının kesinleşmesi ile dava tarihinden itibaren,

·      Eşlerden birinin veya alacaklıların olağanüstü mal rejimine geçişi talep etmesi ile mahkeme kararının kesinleşmesi ile dava tarihinden itibaren sona erer.

IV-) YASAL MAL REJİMİNİN TASFİYESİ 

VE KATILMA ALACAĞININ BELİRLENMESİ

Edinilmiş mallara katılma rejimine ilişkin olarak kanun koyucu mal rejiminin herhangi bir sebeple sona ermesi halinde, her bir eşin diğer eşin evlilik birliği sırasında edinilmiş mal kabul edilen malvarlıkları üzerinde Katılma Alacağı olduğunu kabul etmiştir. Katılma alacağının miktarı mal rejiminin sona ermesi anında bilinmemektedir. Bunun tespiti için mal rejiminin tasfiyesi gereklidir.

Eşler kendi aralarında geçerlilik şekline bağlı olmayan tasfiye anlaşması yapabilirler. Eşlerin bu yönde bir anlaşması yoksa, tasfiye eşlerden birisi veya mirasçıları tarafından açılacak tasfiye davası ile yapılır.

Mal rejimin sona ermesi mal rejimi tasfiyesi davasının ön şartıdır. Malların tasfiye edilebilmesi için mal rejiminin son bulmuş olması gereklidir. Mal rejimini sona erdiren boşanma davasının derdest olduğunun anlaşılması durumunda, usul ekonomisi gereği tasfiye davası açısından boşanma davasının kesinleşmesi bekletici mesele yapılmalıdır.

Edinilmiş mallara katılma rejiminin tasfiyesinin aşamaları mevcuttur. Mal rejiminin tasfiyesi genellikle beş aşamalı olarak yapılmaktadır.

Birinci aşama, eşlerin malvarlıklarının ayrılmasıdır. İkinci aşama, her eşin edinilmiş ve kişisel mallarının ve varsa paylı mallarının ayrılmasıdır. Üçüncü aşama, her eşin katılma alacağının hesaplanmasıdır. Dördüncü aşama, her eşin katılma alacağı üzerinde diğer eşin payının belirlenmesidir. Beşinci aşama, eşlerin taleplerinin yerine getirilmesidir.

Hak sahibi eşin korunması bakımından malların değerlerinin belirlenmesinde hangi anın esas alınacağı önemli bir konudur. Edinilmiş mallara katılma rejimi sona erdiği halde tasfiyenin yapılmamış olması durumunda, hak sahibi eş zarara uğrayabilir. Bu nedenle TMK.m.235 hükmünde, mal rejiminin sona erdiği sırada her bir eşin mevcut olan edinilmiş mallarının, tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılacağı düzenlenmiştir.

Edinilmiş mala hesapta eklenecek olanların değeri malın devredildiği tarih esas alınarak hesaplanır (TMK.m.235/2). Böylece TMK.m.229 ‘da belirtilen eklenecek değerler bu şekilde hesaba katılacaktır.

Edinilmiş mallara katılma rejiminin tasfiyesinde kural olarak malların sürüm değerleri esas alınacaktır ( TMK.m.232).

Y.8. HD. T.07.07.2014 E. 2014/5918 K.2014/14195 sayılı kararında “mahkemece 22.06.2010 tarihinde belirlenen taşınmazın sürüm değeri olan 110.000 TL esas alınarak ½ sine isabet eden 55.000 TL ‘den istekle 20.000 TL bakımından hüküm kurulmuş ise de karar tarihi 18.10.2012 olup 2 yıl önceki sürüm değerinin değerlendirilmeye alınması, TMK.m.232 ve m.235/I ‘e açıkça aykırılık oluşturmaktadır.” Y.8. HD.'nin bu kararında zaman bakımından değerlendirmedeki hatanın önemi vurgulanmıştır, böylece isabetli olarak hak sahibi eşin ekonomik kayba uğraması önlenmiştir. 

a)- Eşlerin Malvarlıklarının Belirlenmesi

Tasfiyede ilk aşama eşlerin malvarlıklarının tespit edilmesi aşamasıdır. Bunu belirlerken dikkat edilecek olan tarih mal rejiminin sona erdiği tarihtir. Eşlerin malvarlığı belirlenirken her bir eşin sahip bulunduğu haklar ve yükümlü oldukları borçların envanteri yapılmalıdır.

Bu aşamada Eşlerin her birinin malvarlığı birbirinden ayrıştırılırken TMK 226-1 gereği Her eş diğer eşte bulunan mallarını geri alır. Bu mallar kişisel mal olabileceği gibi edinilmiş mal da olabilir. Örneğin bir eşe miras kalan kişisel mal niteliğindeki altın veya para diğer eşin adına açılmış bir banka hesabında olabilir veya kadının üzerine kayıtlı bulunan edinilmiş mal niteliğindeki araç fiilen kocada olabilir, bu mallar hangi eşe ait ise ona iadesi gereklidir.

Malvarlılarının ayrıştırılması ve tespitinde pasif değerin net tespit edilebilmesi açısından borçların da kime ait olduğu belirlenmelidir. TMK 226-3 gereği Eşler karşılıklı borçları ile ilgili düzenlemeler yapabilirler. Maddedeki borç kavramı eşler arasındaki her türlü borcu kapsadığı gibi eşlerin 3 kişilerde bulunan borçlarını da kendi aralarında düzenlemelerine imkan tanır.

b-)  Değer Artış Payının Hesaplanması 

Eşlerden biri diğerine ait bir malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına hiç ya da uygun bir karşılık almaksızın katkıda bulunmuşsa, tasfiye sırasında bu malda ortaya çıkan değer artışı için katkısı oranında alacak hakkına sahip olur ve bu alacak o malın tasfiye sırasındaki değerine göre hesaplanır; bir değer kaybı söz konusu olduğunda katkının başlangıçtaki değeri esas alınır.Böyle bir malın daha önce elden çıkarılmış olması hâlinde hâkim, diğer eşe ödenecek alacağı hakkaniyete uygun olarak belirler.

Eşler, yazılı bir anlaşmayla değer artışından pay almaktan vazgeçebilecekleri gibi, pay oranını da değiştirebilirler.

Tarafların evlenmeden önce ya da evlilik dışı birliktelik aşamalarında gerçekleştirdikleri katkılar bakımında değer artış payı alacağı söz konusu olmaz. Bu tür uyuşmazlıklar mal rejimlerine ilişkin düzenlemelerin kapsamı dışında olduğundan Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri uyarınca çözüme kavuşturulması gerekmektedir ve bu nedenle de Aile Mahkemeleri’nin görev alanına girmemektedir.

Şu hâlde Değer artış payının oluşabilmesi için beş şartın bir arada bulunması gereklidir;

1. Diğer eşin malvarlığı değerine katkı yapılmalıdır.

2. Katkıda bulunan eşin bağışlama kastı olmamalıdır.

3. Katkıda bulunan eş karşılık almamış olmalıdır.

4. Eşler değer artış payından vazgeçmemiş olmalıdır. (mk.m.227/f.3)

5. Katkı edinilmiş mallara katılma rejiminin süresi içerisinde gerçekleştirilmiş olmalıdır.

Buna göre Değer Artış Payı Alacağı:

·      Bir eşin kişisel malından diğer eşin kişisel malına katkı,

·      Bir eşin edinilmiş malından diğer eşin kişisel malına katkı,

·      Bir eşin kişisel malından diğer eşin edinilmiş malına katkı şeklinde gündeme gelebilecektir.

Bir eşin edinilmiş malından diğer eşin edinilmiş malına katkı yapılmış olması durumunda değer artış payı hesaplaması yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Çünkü bu durumda eşlerin karşılıklı olarak mallarının tasfiyesinde ½ oranında katılma alacağı hakları bulunmaktadır.

Bir eşin diğerinden talep edebileceği değer artış payı, tasfiye aşamasında, hesaplandıktan sonra, diğer (borçlu) eşin aktiflerinden borç olarak çıkartılır. Zira, bu değer artış miktarı, bu katkıyı sağlayan eşe ait ayrı bir alacak hakkı oluşturur. Bu durumda alacaklı olan eş, eğer mal rejiminin tasfiyesi sonucu diğer eşe karşı katılma alacağı vermekle yükümlü ise, bu durumda m. 236/II gereği bu alacaklar takas edilir.

c-) Eklenecek Değerlerin Tespiti

TMK madde 229’da eklenecek değerlerden bahsedilmiştir. Hükme göre eklenecek değerler Eşlerden birinin mal rejiminin sona ermesinden önceki bir yıl içinde diğer eşin rızası olmadan, olağan hediyeler dışında yaptığı karşılıksız kazandırmalar, ve Bir eşin mal rejiminin devamı süresince diğer eşin katılma alacağını azaltmak kastıyla yaptığı devirlerdir.

ç-) Denkleştirme Alacağının Tespiti

Artık değerin hesaplanabilmesi için öncelikle denkleştirme alacağının belirlenmesi gereklidir. Çünkü artık değer eklenecek değerler ve denkleştirilecek değer eklendikten sonra tüm edinilmiş mallar toplamını ifade eder bu sebeple denkleştirme alacağının ve eklenecek değerlerin belirlenmesi artık değerin hesaplanması için gereklidir. 

Denkleştirme alacağı TMK madde 230’ da düzenlemiştir. Hükme göre Bir eşin KİŞİSEL MALLARA İLİŞKİN BORÇLARI EDİNİLMİŞ MALLARINDAN ödenmiş ise veya Bir eşin EDİNİLMİŞ MALLARA İLİŞKİN BORÇLARI KİŞİSEL MALLARINDAN ödenmiş ise denkleştirme alacağı söz konusu olur. 

Ayrıca Bir mal kesiminden diğer kesimdeki malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına katkıda bulunulmuşsa, değer artması veya azalması durumunda da denkleştirme alacağı gündeme gelir. Katkı oranına ve malı tasfiye zamanındaki değerine göre belirlenir.

d-) Artık Değere Katılma Alacağının Hesabı

Edinilmiş mallara katılma rejiminin tasfiyesinde amaç her bir eşin katılma alacağının belirlenmesidir. Katılma alacağı ise her bir eşe ait artık değerin belli bir oranını oluşturur. Artık değere katılma alacağı, eşler arasında edinilmiş mallara katılma rejiminin geçerli olması halinde rejim devam ederken bir eşin edindiği malda ortaya çıkan bir alacaktır, burada diğer eşin katkısı koşulu aranmamaktadır. TMK.m.231 hükmünde “artık değer “düzenlenmiştir. Eşlerin malvarlıklarının tasfiyesi sonucunda ortaya çıkan artık değere katılma alacağı TMK.m.236 ve m.237 hükümlerinde düzenlenmiştir.

Artık değerin hesaplanmasında her bir eşin kişisel malları ve edinilen malları tespit edildikten sonra bu malların güncel piyasa değeri belirlenir, edinilen mallara ait olan borçlar bu değerden düşülür. Geriye kalan miktar artık değeri oluşturur. Ve bu artık değer kural olarak eşler arasında yarı yarıya paylaştırılır. Ancak eşler, mal rejimi sözleşmesi yaparak artık değere katılma alacağı için başka bir oran kabul edebilirler.

e-) Tasfiye Davası 

Mal rejiminin tasfiyesi davaları yazılı yargılama usulüne tabidir. 

Yetkili Mahkeme:

o   Mal rejiminin ölümle sona ermesi durumunda ölenin son yerleşim yeri mahkemesi,

o   Mal rejiminin boşanma davasıyla, evliliğin iptali davasıyla veya hakim tarafından mal ayrılığına karar verilmesi ile sona ermesi durumunda bu davalarda yetkili olan mahkeme,

o   diğer durumlarda davalı eşin yerleşim yeri mahkemesi,

yetkili olan mahkemedir. Harç olarak başvuru harcı ve nispi harç ödenmesi gerekmektedir.

SONUÇ :

Mal rejiminin tasfiyesi amacıyla dava açılabilmesi için taraflar arasındaki mal rejiminin sona ermesi gereklidir. Edinilmiş mallara katılma rejiminde sona erme durumları TMK.m.225 hükmünde düzenlenmiştir. Edinilmiş mallara katılma rejiminin tasfiyesinin aşamaları vardır. Hak sahibi eşin korunması bakımından malların değerlerinin belirlenmesinde hangi anın esas alınacağı önemlidir. Mal rejiminin sona erdiği sırada her eşin mevcut olan edinilmiş malları tasfiye anındaki değerleriyle hesaba katılmaktadır, hesapta eklenecek olanların değeri ise malın devredildiği tarih esas alınarak hesaba katılmaktadır. Edinilmiş mallara katılma rejiminde eşlerin mallarının niteliğinin belirlenmesi önemli bir hukuki sorundur. Uygulamada tasfiye davalarının büyük bir kısmındaki uyuşmazlık eşlerin mallarının edinilmiş mal veya kişisel mal olup olmadığı hususundadır. 

Edinilmiş mallara katılma rejiminde belirli bir malın eşlerden birine ait olduğunu iddia eden ispat yükü altındadır. Eşlerden hangisine ait olduğu ispat edilemeyen bir mal varsa bu mal eşlerin paylı mülkiyetinde sayılmaktadır.

Eşlerin edinilmiş malları, mal rejiminde eşlerin edindiği kazancından harcayıp sahip olduğu mallar olup, Bir malın “edinilmiş mal “kabul edilmesinde 2 koşul vardır. Birinci olarak mal rejimi süresince edinilmiş olması ve ikinci olarak da emek karşılığında edinilmiş olması gerekir. Eşlerin kişisel malları ise “Eşlerden birinin yalnız kişisel kullanımına yarayan eşya”, “Mal rejiminin başlangıcında eşlerden birine ait bulunan veya bir eşin sonradan miras yoluyla ya da herhangi bir şekilde karşılıksız kazanma yoluyla elde ettiği malvarlığı değerleri”, “Manevî tazminat alacakları” ve “Kişisel mallar yerine geçen değerler”dir.

Edinilmiş mallara katılma rejiminde, tasfiye sonucunda eşlerin birbirlerinden doğabilecek alacakları artık değere katılma alacağı, değer artış payı alacağı ve denkleştirme alacağıdır.

TMK'da edinilmiş mallara katılma rejiminde katılma alacağına özgü olarak zamanaşımı süresi belirlenmemiş olduğundan katılma alacağına uygulanacak zamanaşımı süresi tartışmalara neden olmuştur. Ancak bugün YHGK'nın 17.04.2013 tarihindeki kararıyla TMK.m.5 hükmü gereği 6098 s. TBK. m.146 ‘da yer alan 10 yıllık süre kabul edilmiştir.

Av. Gamze BEKTEŞ İKİZ

KAYNAKÇA

DURAL, MUSTAFA/ ÖĞÜZ, TUFAN/ GÜMÜŞ, MUSTAFA ALPER, Türk Özel Hukuku, Cilt III, Aile Hukuku, 9. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul 2014

Ömer Uğur GENÇCAN – Aile Mahkemesi Davaları, 4. Baskı, Yetkin, Ankara 2020

İhsan MAKAS - Eşler Arasındaki Mal Rejimi Davalarında Yargıtay Uygulaması, 1. Baskı, Adalet, Ankara 2020

Demet ÖZDAMAR, Ferhat KAYIŞ, Burcu YAĞCIOĞLU, Aliye AKGÜN - Yasal Mal Rejimi (Edinilmiş Mallara Katılma Rejimi) Ve Tasfiyesi, 5. Baskı, Seçkin, Ankara 2019

Ebru CEYLAN - Edinilmiş Mallara Katılma Rejiminin Tasfiyesinden Doğan Katılma Alacağı, Değer Artış Payı Alacağı ve Denkleştirme Alacağı ile İlgili Yargıtay Kararlarının Değerlendirilmesi, İstanbul Barosu Dergisi, Yıl 2016, Cilt 90, Sayı 4, s. 15-41