Giriş ve Hukuki Çerçeve (6098 s. TBK m. 351)
İçinde kiracı bulunan bir konut veya çatılı işyerini satın alan yeni malik, TBK m. 310 gereğince kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ('satım kirayı bozmaz' ilkesi). Ancak TBK m. 351, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunan yeni malike özel ve hızlandırılmış bir tahliye imkânı tanımıştır.
1. TBK m. 351 Kapsamında İki Seçenekli Süre Kuralı
Yeni malik tahliye için iki alternatif süreden birini tercih edebilir:
- 1 Ay İçinde Tebliğ + 6 Ay Sonra Dava: Taşınmazın tapuda edinildiği (tescil) tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek (noter ihtarnamesi kiracının eline bu 1 ay içinde ulaşmalıdır) koşuluyla, edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
- Mevcut Sözleşme Süresinin Bitiminde Dava: Yeni malik dilerse 6 aylık süreyi beklemek yerine, eski malikle yapılan kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
2. 1 Aylık İhtar Süresinde 'Tebliğ' Kuralının Önemi
Uygulamada en sık yapılan hata, ihtarnamenin tapu tarihinden itibaren 30. günde notere verilmesinin yeterli sanılmasıdır. Oysa TBK m. 351 açıkça 'edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek' şartını aradığından, ihtarnamenin bu 1 aylık süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması zorunludur. Bu nedenle tapu devri yapılır yapılmaz aynı gün APS/hızlı tebligat şerhli noter ihtarnamesi keşide edilmelidir.
3. Kira Ödemeleri İçin IBAN Bildirimi
Aynı ihtarnamede kiracıya taşınmazın satın alındığı bildirilmeli ve yeni malikin banka IBAN numarası belirtilerek kira bedellerinin bundan böyle bu hesaba yatırılması ihtar edilmelidir. Kiracı tebligata rağmen eski malike ödeme yaparsa borcundan kurtulamaz.
Yüksek Yargı İlkesi ve Değerlendirme
“Yeni malikin TBK m. 351/1 uyarınca açacağı tahliye davasında, edinme günü dahil olmak üzere bir ay içinde ihtarnamenin kiracıya tebliği zorunludur; 6 aylık süre dolmadan açılan dava ise erken açılmış olduğundan reddedilir.” 6098 Sayılı TBK m. 351 ve Yargıtay 3. HD Uygulaması
Uygulama ve Usul Kontrol Listesi
Hak kaybı, zamanaşımı veya usulden ret yaptırımıyla karşılaşmamak adına süreçte dikkat edilmesi gereken temel adımlar şunlardır:
- Tapu tescilinin yapıldığı gün vakit kaybetmeden noterden yeni malik ihtarnamesi gönderin.
- İhtarnamede hem kendi IBAN bilgilerinizi hem de konut/işyeri ihtiyacınızı açıkça belirtin.
- Edinme tarihinden itibaren 6 aylık sürenin tamamlanmasını bekleyip ardından arabuluculuk ve dava sürecini başlatın.
Bu makale 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve TBB Meslek Kuralları çerçevesinde yalnızca akademik ve hukuki bilgilendirme amacıyla yayımlanmıştır; somut uyuşmazlıklarınızda hak ve süre kaybı yaşamamak için büromuzdan hukuki danışmanlık alabilirsiniz.