Hisseli Tapularda Yasal Önalım (Şufa) Hakkı ve Anayasa Mahkemesi’nin “Rayiç Bedel” İptal Kararı

1. Giriş ve Yasal Önalım (Şufa) Kavramı

Paylı mülkiyete (hisseli tapuya) konu tarla, arsa, konut ve işyerlerinde paydaşlardan birinin kendi payını paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma yetkisi tanıyan yenilik doğuran hakka Yasal Önalım (Şufa) Hakkı denir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732 ila 734. maddeleri arasında düzenlenen bu kurumun temel amacı, paylı mülkiyet birliğine yabancı üçüncü kişilerin girmesini önlemek ve taşınmazın daha küçük parçalara bölünmesinin önüne geçmektir.

Uygulamada özellikle tarım arazileri, sanayi parselleri ve miras yoluyla intikal ettikten sonra paylı mülkiyete dönüşen taşınmazlarda önalım bedelinin “tapuda gösterilen satış bedeli” mi yoksa “taşınmazın piyasa (rayiç) bedeli” mi olacağı uzun yıllardır tartışma konusu olmuş; 7571 sayılı Kanun değişikliği ve hemen ardından gelen Anayasa Mahkemesi’nin 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan iptal kararı ile konu yeni bir hukuki boyuta taşınmıştır.

2. Önalım Hakkının Kullanım Şartları ve Hak Düşürücü Süreler (TMK m. 732–733)

Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için aşağıdaki maddi ve usuli şartların bir arada gerçekleşmesi zorunludur:

• Paylı Mülkiyet İlişkisi: Önalım hakkı yalnızca paylı (müşterek) mülkiyete tabi taşınmazlarda geçerlidir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümlerde (sözleşmeden doğan şufa şerhi yoksa) yasal önalım hakkı kullanılamaz.
• Paydaş Dışı Üçüncü Kişiye Satış: Paydaşlardan birinin payını yine mevcut bir paydaşa satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkı kullanamaz. Keza bağış, trampa veya miras paylaşımı gibi satış dışındaki devirlerde (işlemin gerçekte satış olduğunu gizlemek amacıyla muvazaalı yapıldığı ispatlanmadıkça) şufa hakkı doğmaz.
• Fiili Taksim İstisnası: Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca, paydaşlar taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüşmüş (fiili taksim) ve herkes belirli bir kısmı kullanmakta iken paydaşlardan biri kendi kullandığı yeri üçüncü kişiye satmışsa, diğer paydaşın önalım hakkını kullanması TMK m. 2 dürüstlük kuralına aykırı sayılır.
• Hak Düşürücü Süreler (TMK m. 733/3–4): Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine noterlikçe bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her hâlde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer.

3. 7571 Sayılı Kanun (11. Yargı Paketi) İle Getirilen “Rayiç Bedel” Düzenlemesi

Klasik TMK m. 734/2 sisteminde önalım hakkı sahibi, adına pay tesciline karar verilmeden önce “tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini” mahkeme veznesine depo etmekle yükümlüydü. Ancak Türkiye’de tapu harçlarını düşük ödemek amacıyla satış bedellerinin tapuda gerçek değerinin altında (belediye emlak vergisi değerinden) gösterilmesi nedeniyle, önalım davası açan paydaşların taşınmazı gerçek piyasa değerinin çok altında bir bedelle üçüncü kişi alıcının elinden alması sonucunu doğurmaktaydı.

Bu sorunu gidermek amacıyla 24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile TMK m. 734/2 değiştirilmiş; önalım bedeli olarak tapudaki satış bedeli yerine hâkim tarafından bilirkişi marifetiyle belirlenecek “rayiç bedelin” esas alınması ve bu kuralın derdest (devam eden) davalarda da uygulanması öngörülmüştü.

4. Anayasa Mahkemesi’nin İptal Kararı ve Gerekçesi (E. 2026/23, K. 2026/162)

Yerel mahkemelerin itiraz başvurusu üzerine konuyu inceleyen Anayasa Mahkemesi, 16 Temmuz 2026 tarihli ve E. 2026/23, K. 2026/162 sayılı kararıyla (06.11.2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete), TMK m. 734/2’de yer alan “rayiç bedeli”, “gecikmeksizin” ve “kesin süre” ibareleri ile düzenlemenin geçmişe etkili olarak derdest davalarda uygulanmasını öngören Geçici Madde 1/2 hükmünü Anayasa’nın 35. maddesindeki mülkiyet hakkına aykırı bularak iptal etmiştir.

“Önalım hakkı, paydaşın üçüncü kişi ile yapılan satış sözleşmesinin şartlarını üstlenerek payı öncelikle iktisap etmesini sağlayan bir haktır. Satış bedeli yerine dava sürecinde mahkemece belirlenecek rayiç bedelin esas alınması; alıcı ve satıcının serbest iradeleriyle kurdukları sözleşme dengesini ortadan kaldırmakta, taşınmazı gerçek bedeliyle satın alan üçüncü kişinin enflasyon veya değer artışı karşısında haksız zenginleşmesine yahut önalım hakkının fiilen kullanılamaz hale gelmesine yol açarak mülkiyet hakkı bağlamındaki menfaat dengesini bozmaktadır.” Anayasa Mahkemesi, T. 16.07.2026, E. 2026/23, K. 2026/162 (RG: 06.11.2026 - 33422)

5. 9 Aylık Geçiş Süreci ve Derdest Davaların Durumu

Anayasa Mahkemesi, iptal kararının doğuracağı hukuki boşluğu önlemek amacıyla Anayasa m. 153/3 uyarınca iptal hükmününResmî Gazete’de yayımlanmasından (6 Kasım 2026) başlayarak 9 ay sonra (6 Ağustos 2027 tarihinde) yürürlüğe girmesine karar vermiştir.

Bu geçiş sürecinde hem davacı paydaşların hem de davalı alıcıların dikkat etmesi gereken usul kuralları şunlardır:

1. TBMM’nin Yeni Düzenleme Süreci: 6 Ağustos 2027 tarihine kadar yasama organı tarafından AYM’nin iptal gerekçelerini karşılayan (örneğin tapudaki bedel muvazaasının her türlü delille ispatına veya güncellenmiş satış bedeline imkan tanıyan) yeni bir yasal düzenleme yapılması beklenmektedir.
2. Derdest Davalarda Usul Stratejisi: İptal kararının yürürlüğü ertelendiği süreçte devam eden önalım davalarında, mahkemece verilen depo kararlarına, bilirkişi keşiflerine ve AYM iptal gerekçesi doğrultusunda mülkiyet hakkı ihlali itirazlarına süresi içinde beyanda bulunulması hak kaybını önlemek açısından kritik önem taşır.
3. Bedelde Muvazaa İddiası: Payını gerçekten yüksek bedelle satın almasına rağmen satıcının yönlendirmesiyle tapuda düşük bedel gösterilen iyiniyetli alıcıların, banka dekontları, satış vaadi protokolleri ve somut ödeme belgeleriyle gerçek satış bedelini dosyaya sunmaları büyük önem arz etmektedir.

6. Sonuç ve Uygulama Önerileri

Hisseli taşınmaz alım-satımlarında üçüncü kişi alıcıların mutlaka satış sonrasında diğer tüm paydaşlara noter kanalıyla resmi bildirim yaparak 2 yıllık genel süreyi 3 aylık hak düşürücü süreye indirmeleri ve ödemenin tamamını açıklama belirterek banka üzerinden gerçekleştirmeleri; mevcut paydaşların ise noter tebligatını aldıkları tarihten itibaren 3 aylık süreyi kaçırmaksızın önalım davasını ikame etmeleri gerekmektedir.