Giriş ve Hukuki Çerçeve (6098 s. TBK m. 315 & m. 352/2 • İİK m. 269)
Kiracının asli borcu, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan tarihte ve eksiksiz olarak ödemektir. Kiracının kira bedelini veya yan giderleri (aidat vb.) ödememesi halinde kiraya veren, TBK m. 315 ve İİK m. 269 uyarınca Örnek 13 tahliye talepli icra takibi başlatarak hem alacağın haciz yoluyla tahsilini hem de kiralananın tahliyesini talep edebilir.
1. Örnek 13 İcra Takibi ve 7 / 30 Günlük Süreler
İcra dairesince kiracıya gönderilen Örnek 13 ödeme emrinde iki kritik süre yer alır:
- 7 Günlük İtiraz Süresi: Kiracı kira sözleşmesine veya borca itiraz edecekse tebliğden itibaren 7 gün içinde icra dairesine başvurmalıdır. Yazılı kira sözleşmesi varsa kiracı itirazında imzayı açıkça inkâr etmedikçe kira ilişkisini kabul etmiş sayılır.
- 30 Günlük Ödeme (İhtar) Süresi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya borcu ödemesi için en az 30 günlük süre verilmesi zorunludur. Kiracı bu 30 gün içinde asıl kira borcunu tüm aylarıyla birlikte eksiksiz ödemezse temerrüt gerçekleşir.
2. İcra Hukuk Mahkemesinde Kesin ve Hızlı Tahliye
30 günlük süre içinde borç ödenmemişse (veya eksik ödenmişse), sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılır. İcra Hukuk Mahkemesi dar yetkili olup yalnızca ödeme dekontlarını inceler; arabuluculuk şartına tabi olmaksızın genellikle ilk veya ikinci celsede tahliye kararı verir.
3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)
Kiracı Örnek 13 ödeme emrini veya noter ihtarnamesini aldıktan sonra 30 gün içinde ödeme yaparak temerrüde düşmekten kurtulsa bile, bir kira yılı içinde iki farklı aya ait kira borcunu ihtar tebliğinden sonra ödemişse iki haklı ihtar oluşur. Bu durumda kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilir.
Yüksek Yargı İlkesi ve Değerlendirme
“Kiracının 30 günlük yasal ödeme süresi içinde kira borcunun tamamını değil de bir kısmını ödemesi veya süreden sonra ödeme yapması temerrüt olgusunu ortadan kaldırmaz ve tahliye kararını engellemez.” 2004 Sayılı İİK m. 269/a ve Yargıtay 12. HD İçtihatları
Uygulama ve Usul Kontrol Listesi
Hak kaybı, zamanaşımı veya usulden ret yaptırımıyla karşılaşmamak adına süreçte dikkat edilmesi gereken temel adımlar şunlardır:
- Takip talebinde 'Haciz ve Tahliye' ibaresinin açıkça işaretlendiğinden emin olun.
- Ödeme emri tebliğ mazbatasını kontrol ederek 30 günlük sürenin başlangıç ve bitiş gününü hesaplayın.
- Kiracı 30 gün içinde ödese dahi aynı kira yılında ikinci gecikmede ikinci ihtarı çekerek 'iki haklı ihtar' hakkını elde edin.
Bu makale 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve TBB Meslek Kuralları çerçevesinde yalnızca akademik ve hukuki bilgilendirme amacıyla yayımlanmıştır; somut uyuşmazlıklarınızda hak ve süre kaybı yaşamamak için büromuzdan hukuki danışmanlık alabilirsiniz.