Giriş ve Hukuki Çerçeve (6098 s. TBK m. 344)
Konut kiralarında bir dönem uygulanan %25 geçici kira artış sınırının 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermesiyle birlikte, hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında yeniden TBK m. 344/1 genel kuralına dönülmüştür. Buna göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
1. Yasal Kira Artış Tavanı Nasıl Hesaplanır?
TÜİK tarafından her ayın 3’ünde açıklanan enflasyon verileri içerisindeki 'TÜFE - Oniki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı (%)' yasal üst sınırdır. Yıllık manşet TÜFE oranı değil, 12 aylık ortalama oran esas alınır. Sözleşmede 'ÜFE', 'TEFE+TÜFE ortalaması' veya 'TÜFE + %10' gibi yasal sınırı aşan bir madde bulunsa dahi, TBK m. 344 emredici olduğundan aşan kısım kısmi butlanla geçersizdir.
2. Sözleşmede Artış Maddesi Yoksa Ne Olur? (TBK m. 344/2)
Kira sözleşmesinde kira artışına dair hiçbir hüküm yer almıyorsa, kiraya veren kendiliğinden TÜFE artışı uygulayamaz; taraflar anlaşamazsa kira bedeli 5 yıllık sürenin dolması beklenmeksizin mahkemece TÜFE 12 aylık ortalama oranı aşmamak üzere hakkaniyete göre belirlenir.
3. 5 Yılı Dolduran Kiracılarda TÜFE Sınırının Aşılması (TBK m. 344/3)
Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreliyse veya 5 yıldan sonra yenileniyorsa, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli artık TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırıyla bağlı olmaksızın; emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve eski kiracı (hakkaniyet) indirimi (%10-%20) gözetilerek mahkemece tespit edilir.
Yüksek Yargı İlkesi ve Değerlendirme
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında ilk 5 yıl boyunca sözleşmedeki artış oranı ne yazılırsa yazılsın, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranının üzerindeki artış talepleri kiracıyı bağlamaz.” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/1
Uygulama ve Usul Kontrol Listesi
Hak kaybı, zamanaşımı veya usulden ret yaptırımıyla karşılaşmamak adına süreçte dikkat edilmesi gereken temel adımlar şunlardır:
- Yenileme ayından bir önceki ayın TÜİK '12 Aylık Ortalama TÜFE' oranını baz alın.
- Kiracı olarak yasal TÜFE artışını kira dönemi başladığı aydan itibaren banka hesabına düzenli yatırın.
- 5 yılı dolduran kira ilişkilerinde piyasa rayicine uyarlama için Kira Tespit Davası (TBK m. 344/3) açın.
Bu makale 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve TBB Meslek Kuralları çerçevesinde yalnızca akademik ve hukuki bilgilendirme amacıyla yayımlanmıştır; somut uyuşmazlıklarınızda hak ve süre kaybı yaşamamak için büromuzdan hukuki danışmanlık alabilirsiniz.