Giriş ve Hukuki Çerçeve (6306 s.K. m. 5 & m. 6 (7471 s.K. Değişikliği))
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da 7471 sayılı Kanun ile yapılan köklü değişiklikle, riskli yapılarda yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması ve müteahhit seçimi için aranan 2/3 çoğunluk şartı kaldırılarak hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) kuralı getirilmiştir.
1. Riskli Yapı Tespiti ve 15 Günlük İtiraz Süresi
Kat maliklerinden herhangi biri (tek bir daire sahibi dahi) Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara başvurarak binanın riskli yapı tespitini yaptırabilir. Riskli yapı tespiti maliklere e-Devlet, muhtarlık askısı ve bina kapısına asılan tutanakla tebliğ edilir. Malikler 15 gün içinde teknik üniversite raporuyla oluşan Teknik Heyete itiraz edebilir; itiraz reddedilirse 30 gün içinde İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilir.
2. Tahliye Süresi (En Çok 90 Gün) ve Hizmetlerin Kesilmesi
Riskli yapı kararı kesinleştiğinde binanın yıktırılması için maliklere ve kiracılara 90 günden fazla olmamak üzere tek bir süre verilir. Bu sürede tahliye edilmeyen yapıların elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları kesilir ve mülki idare amirliği tarafından kolluk kuvvetiyle tahliye gerçekleştirilir.
3. %50+1 Salt Çoğunluk Kararı ve Karara Katılmayan Hisselerin Satışı
Arsa payı bakımından %50+1 çoğunlukla alınan müteahhit ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kararı, karara katılmayan azınlık paydaşlara bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı komisyonunca belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
Yüksek Yargı İlkesi ve Değerlendirme
“Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde %50+1 çoğunluk kararı alınmış olsa dahi, arsa payı ve bağımsız bölüm dağılımında azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet hakkını açıkça ihlal eden (şerefiye veya metrekare kaybı yaratan) sözleşme hükümlerine karşı dava hakkı saklıdır.” 6306 Sayılı Kanun m. 6 ve Danıştay / Yargıtay İçtihatları
Uygulama ve Usul Kontrol Listesi
Hak kaybı, zamanaşımı veya usulden ret yaptırımıyla karşılaşmamak adına süreçte dikkat edilmesi gereken temel adımlar şunlardır:
- Riskli yapı tebligatını aldığınız tarihten itibaren 15 günlük teknik itiraz ve 30 günlük idari dava süresini kontrol edin.
- Müteahhitle yapılacak sözleşmede inşaat bitim süresi, gecikme kira tazminatı ve banka teminat mektubu şartlarını inceletin.
- Kiracı veya malik olarak Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı ve Taşınma Yardımı başvurularınızı süresi içinde yapın.
Bu makale 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve TBB Meslek Kuralları çerçevesinde yalnızca akademik ve hukuki bilgilendirme amacıyla yayımlanmıştır; somut uyuşmazlıklarınızda hak ve süre kaybı yaşamamak için büromuzdan hukuki danışmanlık alabilirsiniz.