Giriş ve Hukuki Çerçeve (634 s. KMK m. 20 & m. 22)
Apartman ve toplu yapılarda (sitelerde) ortak gider ve avans paylarının (aidatların) ödenmemesi, yönetimlerin en sık karşılaştığı hukuki sorundur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesi, aidat borcunu ödemeyen kat malikine ve bağımsız bölümü kullanan kiracıya karşı icra takibi başlatılması ve aylık %5 (yıllık %60) gecikme tazminatı uygulanması yetkisi tanımaktadır.
1. Ev Sahibi ve Kiracının Müteselsil Sorumluluğu (KMK m. 20 ve m. 22)
Kat maliki, ortak giderlerden (kapıcı, güvenlik, yakıt, çatı onarımı, asansör, sigorta) arsa payı veya yönetim planındaki kurala göre sorumludur. Bağımsız bölümde kiracı oturuyorsa, kiracı da kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve kiracı yaptığı demirbaş ödemesini kira borcundan mahsup edebilir.
2. Aylık %5 Gecikme Tazminatı Başlangıç Tarihi
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı (veya ayrıca yasal faiz değil, %5 içinde faizi de barındıran gecikme tazminatı) işletilir. Ancak bu tazminatın istenebilmesi için işletme projesinin veya kat malikleri kurulu kararının borçluya usulüne uygun tebliğ edilmiş (veya toplantıda hazır bulunmuş) olması şarttır.
3. Kullanmama (Boş Daire / Giriş Kat) İtirazı Geçerli midir?
KMK m. 20/c hükmü çok açıktır: Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla (örneğin giriş katta oturduğu için asansörü kullanmadığını veya dairenin boş durduğunu ileri sürerek) gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Yüksek Yargı İlkesi ve Değerlendirme
“Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.” 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37/son
Uygulama ve Usul Kontrol Listesi
Hak kaybı, zamanaşımı veya usulden ret yaptırımıyla karşılaşmamak adına süreçte dikkat edilmesi gereken temel adımlar şunlardır:
- Yıllık işletme projesini tüm kat maliklerine ve kiracılara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edin.
- Demirbaş niteliğindeki (mantolama, çatı yenileme, asansör değişimi) giderleri kiracı ödediyse kira bedelinden mahsup edin.
- Aidat icra takibine haksız itiraz halinde Sulh Hukuk Mahkemesinde İtirazın İptali ve %20 İcra İnkar Tazminatı talep edin.
Bu makale 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve TBB Meslek Kuralları çerçevesinde yalnızca akademik ve hukuki bilgilendirme amacıyla yayımlanmıştır; somut uyuşmazlıklarınızda hak ve süre kaybı yaşamamak için büromuzdan hukuki danışmanlık alabilirsiniz.