Giriş ve Hukuki Çerçeve (6098 s. TBK m. 520–525 • Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği m. 20)
Gayrimenkul alım-satım ve kiralamalarında emlak danışmanı (simsar) ile alıcı ve satıcı arasında düzenlenen Taşınmaz Gösterme Belgesi ve Alım-Satım Aracılık Sözleşmesi, 6098 sayılı TBK m. 520–525 ile Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hükümlerine tabidir. Uygulamada en sık yaşanan uyuşmazlık, taşınmazı emlakçı aracılığıyla gören alıcının komisyon ödememek için taşınmazı doğrudan malikten veya bir yakını (eşi, çocuğu) adına satın almasıdır.
1. Yazılı Şekil Şartı ve Komisyon Üst Sınırı (%2 + %2 = %4)
TBK m. 520/2 uyarınca taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği m. 20’ye göre alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, satış bedelinin KDV hariç %4’ünden (alıcıdan %2, satıcıdan %2; yazılı anlaşma varsa tek taraftan toplam %4) fazla olamaz. Kiralamalarda ise üst sınır bir aylık kira bedelidir (+KDV).
2. Emlakçıyı Devre Dışı Bırakarak (Muvazaalı) Yapılan Satışlar
Yer gösterme belgesini imzalayan kişinin, emlakçıyı aradan çıkararak doğrudan mal sahibiyle anlaşması veya taşınmazı eşi, annesi, babası, çocuğu yahut ortağı olduğu şirket adına tapuda tescil ettirmesi halinde, sözleşmedeki cezai şart ve komisyon ücreti muaccel olur.
3. Satış Gerçekleşmezse Cayma Bedeli İstenebilir mi?
TBK m. 521 uyarınca emlakçı, ancak kendi aracılığıyla asıl sözleşmenin (tapuda resmi satışın) kurulması halinde ücrete hak kazanır. Tapu dışı adi yazılı protokol imzalanıp sonradan taraflardan biri satıştan vazgeçerse, tapuda geçerli bir satış kurulmadığından Yargıtay tüketici konumundaki alıcıdan/satıcıdan cezai şart ve komisyon istenemeyeceğine (yalnızca yapılan belgeli masrafların istenebileceğine) hükmetmektedir.
Yüksek Yargı İlkesi ve Değerlendirme
“Taşınmaz mülkiyetinin devri resmi şekle tabi olduğundan, taraflar arasında haricen düzenlenen adi yazılı protokol geçersizdir; geçersiz sözleşmeden cayılması nedeniyle emlakçı komisyon ücretine ve cezai şarta hak kazanamaz.” Yargıtay 3. ve 13. Hukuk Dairesi Emsal Kararları
Uygulama ve Usul Kontrol Listesi
Hak kaybı, zamanaşımı veya usulden ret yaptırımıyla karşılaşmamak adına süreçte dikkat edilmesi gereken temel adımlar şunlardır:
- Taşınmaz gösterme belgesinde ada/parsel/bağımsız bölüm bilgilerinin ve imzanın eksiksiz olduğunu kontrol edin.
- Tüketici sıfatını haiz gerçek kişilerle olan komisyon uyuşmazlıklarında görevli mahkemenin Tüketici Mahkemesi olduğunu unutmayın.
- Tacirler arası ticari taşınmaz aracılığında ise Asliye Ticaret Mahkemesinde zorunlu arabuluculuk yoluna başvurun.
Bu makale 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve TBB Meslek Kuralları çerçevesinde yalnızca akademik ve hukuki bilgilendirme amacıyla yayımlanmıştır; somut uyuşmazlıklarınızda hak ve süre kaybı yaşamamak için büromuzdan hukuki danışmanlık alabilirsiniz.