Giriş ve Hukuki Çerçeve (4721 s. TMK m. 698–699 • HMK m. 322)
Paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak) mülkiyetine konu taşınır ve taşınmaz mallarda ortaklar arasında paylaşma konusunda anlaşma sağlanamaması halinde, paydaşlardan her birinin Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirmesini talep ettiği davaya Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası denir (TMK m. 698–699).
1. Zorunlu Arabuluculuk Dava Şartı
7445 sayılı Kanun uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Tüm paydaşlar arabuluculukta anlaşırsa mahkeme satışına gerek kalmaksızın arabuluculuk anlaşma belgesi ve icra edilebilirlik şerhiyle tapuda taksim/devir yapılabilir.
2. Aynen Taksim mi, Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi mi?
Mahkeme öncelikle malın aynen bölünerek paylaştırılmasının (aynen taksim) mümkün olup olmadığını araştırır. İmar mevzuatı, parsel büyüklüğü ve paydaş sayısı aynen bölünmeye uygunsa veya taşınmazda kat mülkiyetine geçiş şartları (KMK m. 10) sağlanabiliyorsa aynen taksime karar verilir. Bölünme mümkün değilse veya taşınmazın değerinde önemli bir kayba yol açacaksa satış suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmedilir.
3. Muhdesatın (Bina / Ağaç) Aidiyetinin Tespiti ve Oranlama
Arsa üzerindeki ev, ahır, fabrika veya ağaçların (muhdesatın) paydaşlardan biri tarafından kendi cebinden yaptırıldığı konusunda tüm paydaşlar ittifak edemiyorsa, mahkeme iddia sahibine Asliye Hukuk Mahkemesinde Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası açması için kesin süre verir ve satış bedeli zemin/muhdesat oranına göre dağıtılır.
Yüksek Yargı İlkesi ve Değerlendirme
“Ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı (çift yönlü) davalardan olup, davacı ile davalılar aynı hukuki statüdedir; bu nedenle yargılama giderleri ve vekalet ücreti tüm paydaşlara tapudaki hisseleri oranında yükletilir.” 4721 Sayılı TMK m. 699 ve Yargıtay 14. / 7. HD İçtihatları
Uygulama ve Usul Kontrol Listesi
Hak kaybı, zamanaşımı veya usulden ret yaptırımıyla karşılaşmamak adına süreçte dikkat edilmesi gereken temel adımlar şunlardır:
- Dava açmadan önce tüm paydaşların ve ölü paydaş varsa mirasçılarının tam listesini (veraset ilamlarını) hazırlayın.
- Taşınmaz üzerinde size ait bina veya ağaç varsa cevap süresinde muhdesat iddiasını ileri sürün.
- 7589 sayılı Kanun uyarınca ilk açık artırmanın yalnızca hissedarlar arasında yapılacağını dikkate alarak ihale stratejinizi kurun.
Bu makale 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve TBB Meslek Kuralları çerçevesinde yalnızca akademik ve hukuki bilgilendirme amacıyla yayımlanmıştır; somut uyuşmazlıklarınızda hak ve süre kaybı yaşamamak için büromuzdan hukuki danışmanlık alabilirsiniz.