Giriş ve Hukuki Çerçeve (6098 s. TBK m. 470–486 • TMK m. 706)
Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmeleri; bir yönüyle taşınmaz satış vaadi, diğer yönüyle eser (inşaat) sözleşmesi unsurlarını bir arada barındıran karma nitelikli sözleşmelerdir. Müteahhidin inşaatı süresinde tamamlayamaması, inşaatı terk etmesi veya projeye aykırı/eksik imalat yapması halinde arsa sahiplerinin sahip olduğu seçimlik haklar 6098 sayılı TBK m. 125 ve m. 470 vd. hükümlerine tabidir.
1. Noterde Düzenleme Şeklinde Yapılma Zorunluluğu
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payı devri içerdiğinden, Noterde Düzenleme Şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır (TMK m. 706, TBK m. 237, Noterlik K. m. 60). Adi yazılı sözleşmeler kural olarak geçersizdir; ancak inşaat büyük oranda tamamlanmışsa veya tapuda pay devri gerçekleşmişse Yargıtay İBK uyarınca geçersizlik ileri sürülemez.
2. Sözleşmenin Geriye Etkili (Dönme) vs. İleriye Etkili Feshi
Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme): İnşaat tamamlanma oranı %90’ın altındaysa arsa sahipleri sözleşmeden geriye etkili dönebilir; bu durumda müteahhide devredilen tapular (ve müteahhitten daire alan 3. kişilerin tapuları, iyiniyet korunmadığından) iptal edilerek arsa sahiplerine döner.
- İleriye Etkili Fesih (Yargıtay %90 Kriteri): İnşaat fiziki olarak %90 ve üzerinde tamamlanmışsa artık geriye etkili fesih kabul edilmez; ileriye etkili fesih yapılarak eksik işlerin bedeli müteahhide bırakılacak bağımsız bölümlerden mahsup edilir.
3. Gecikme (Kira Mahrumiyeti) Tazminatı ve Nama İfa
Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinde iskan alınarak bağımsız bölümler teslim edilmezse, arsa sahipleri sözleşmeyi feshetmeden ifaya ekli gecikme tazminatı (emsal kira bedeli) ve eksik/ayıplı işlerin tamamlanması için nama ifa izni talep edebilirler.
Yüksek Yargı İlkesi ve Değerlendirme
“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin iktisabı, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmesi şartına (avans tapu ilkesine) bağlı olduğundan, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde üçüncü kişiler TMK m. 1023 iyiniyet korumasından yararlanamazlar.” Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay 6. HD İçtihatları
Uygulama ve Usul Kontrol Listesi
Hak kaybı, zamanaşımı veya usulden ret yaptırımıyla karşılaşmamak adına süreçte dikkat edilmesi gereken temel adımlar şunlardır:
- Sözleşmede tapu devirlerini inşaatın hak ediş (subasman, kaba inşaat, çatı, sıva, iskan) aşamalarına bağlayın.
- İnşaat durduğunda derhal Sulh Hukuk Mahkemesinden inşaat seviye tespit raporu (Delil Tespiti) alın.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yalnız mahkeme kararıyla (veya tüm tarafların noterde anlaşmasıyla) mümkündür.
Bu makale 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve TBB Meslek Kuralları çerçevesinde yalnızca akademik ve hukuki bilgilendirme amacıyla yayımlanmıştır; somut uyuşmazlıklarınızda hak ve süre kaybı yaşamamak için büromuzdan hukuki danışmanlık alabilirsiniz.