Giriş ve Hukuki Çerçeve (6098 s. TBK m. 347)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresi dolsa dahi kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme birer yıllık dönemlerle kendiliğinden uzar. Kiraya verenin hiçbir gerekçe (ihtiyaç, tadilat, temerrüt vb.) göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilmesi yalnızca TBK m. 347/1 hükmünde düzenlenen 10 yıllık uzama süresinin dolması halinde mümkündür.
1. 10 Yıllık Uzama Süresi Nasıl Hesaplanır? (1 + 10 + 1 Kuralı)
Kanun metni '10 yıllık kira süresi' değil, '10 yıllık uzama süresi' ifadesini kullanmaktadır. Örneğin 1 yıllık yapılan bir kira sözleşmesinde:
- İlk 1 yıl: Başlangıç kira süresi,
- Sonraki 10 yıl: 10 yıllık uzama süresi,
- İzleyen +1 yıl: Bu süreyi izleyen her uzama yılı.
- Dolayısıyla 1 yıllık sözleşmelerde kiraya veren, ancak 12. yılın sonunda (en az 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunmak şartıyla) sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir.
2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıl Hesabı (TBK m. 347/2)
Sözleşme başlangıçtan itibaren belirsiz süreli yapılmışsa, kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre (6 aylık fesih döneminin sonu için 3 ay önceden fesih bildirimiyle) sözleşme sona erdirilebilir.
3. En Az 3 Ay Önceden Yazılı Bildirim (Tebliğ) Zorunluluğu
On yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce noter ihtarnamesinin kiracıya tebliğ edilmiş olması şarttır. Tebligat 3 aylık süreden 1 gün bile geç ulaşırsa bildirim o yıl için geçersiz olur ve bir sonraki uzama yılı için geçerli sayılır.
Yüksek Yargı İlkesi ve Değerlendirme
“TBK m. 347/1 uyarınca kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347/1
Uygulama ve Usul Kontrol Listesi
Hak kaybı, zamanaşımı veya usulden ret yaptırımıyla karşılaşmamak adına süreçte dikkat edilmesi gereken temel adımlar şunlardır:
- İlk kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve başlangıç süresini (1 yıl, 5 yıl vb.) netleştirin.
- 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının bitiminden en az 4 ay önce ihtarnameyi göndererek 3 ay önce tebliğ şartını güvence altına alın.
- Dönem sonunda kiracı çıkmazsa zorunlu arabuluculuk başvurusu yapıp Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açın.
Bu makale 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve TBB Meslek Kuralları çerçevesinde yalnızca akademik ve hukuki bilgilendirme amacıyla yayımlanmıştır; somut uyuşmazlıklarınızda hak ve süre kaybı yaşamamak için büromuzdan hukuki danışmanlık alabilirsiniz.