Tahliye Taahhütnamesini Geçersiz Kılan Yeni Kira Sözleşmesi Kuralı ve 5 Yıllık Kira Tespit Davalarında Güncel Yargıtay İçtihadı

1. Giriş: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Güncel Sorunlar

Konut ve çatılı işyeri kiralarında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi uyarınca kira sözleşmesi, kiraya veren tarafından 10 yıllık uzama süresi dolmadıkça feshedilememektedir. Bu sıkı koruma rejimi karşısında uygulamada en çok başvurulan iki hukuki enstrüman; TBK m. 352/1 kapsamındaki yazılı tahliye taahhütnamesi ve TBK m. 344/3 kapsamındaki kira bedelinin tespiti davalarıdır.

Uygulamada mülk sahipleri ve kiracılar arasında kira bedelinin güncellenmesi amacıyla ara dönemlerde yeni kira sözleşmeleri imzalanmakta; bu yeni sözleşmelerin hem daha önce alınmış tahliye taahhütnamelerinin geçerliliğine hem de kira tespit davasındaki 5 yıllık sürenin hesabına nasıl etki ettiği konusunda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından emsal niteliğinde kararlar verilmiştir.

2. Yazılı Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları (TBK m. 352/1)

TBK m. 352/1 uyarınca; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin dört temel unsuru şunlardır:

• Yazılı Şekil Şartı: Taahhütname adi yazılı şekilde düzenlenebilir; ancak imzanın inkarı halinde icra mahkemesinde zaman kaybetmemek adına noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması ispat gücü sağlar.
• Teslimden Sonra Verilmiş Olması: Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya taşınmaz henüz kiracıya fiilen teslim edilmeden önce alınan taahhütnameler, kiracının konut/işyeri ihtiyacı baskısı altında verdiği kabul edilerek geçersiz sayılır.
• Belirli ve Net Tahliye Tarihi: Taahhütnamede kiralananın boşaltılacağı tarihin gün, ay ve yıl olarak tereddüde yer bırakmayacak biçimde yazılmış olması gerekir.
• 1 Aylık Hak Düşürücü Süre: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi (Örnek No: 14) başlatılması veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması (yahut TBK m. 353 uyarınca bu süre içinde yazılı bildirimde bulunulması) zorunludur.

3. Yeni Kira Sözleşmesi İmzalanmasının Önceki Tahliye Taahhüdüne Etkisi (Yargıtay 3. HD E. 2026/2877)

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum; kiraya verenin ilk kira döneminde kiracıdan geçerli bir tahliye taahhütnamesi aldıktan sonra, ilerleyen yıllarda kira bedelini artırmak amacıyla kiracıyla yeni bir yazılı kira sözleşmesi imzalaması ve ardından eski tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye talep etmesidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/2877, K. 2026/2766 sayılı kararında bu konudaki hukuki kuralı netleştirmiştir:

“Tahliye taahhütnamesinin düzenleme tarihinden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesinin imzalanmış olması halinde, önceki kira dönemine ilişkin olarak verilen tahliye taahhütnamesi hükümsüz hale gelir. Sonradan akdedilen yeni kira sözleşmesi ile taraflar kira ilişkisini yeni şartlarla sürdürme iradelerini ortaya koyduklarından, önceki sözleşme döneminde alınan tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye kararı verilemez.” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/2877, K. 2026/2766

Bu nedenle kiraya verenlerin, yalnızca kira bedelini güncellemek amacıyla komple yeni bir kira sözleşmesi imzalamak yerine, mevcut sözleşmeye atıf yapan bir kira artış protokolü düzenlemeleri veya yeni sözleşmeden sonraki bir tarihte yeni bir tahliye taahhüdü almaları hukuki güvenlik açısından elzemdir.

4. Kira Tespit Davalarında 5 Yıllık Sürenin Başlangıcı (TBK m. 344/3)

TBK m. 344/3 uyarınca; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde (eski kiracı indirimi yapılarak) belirlenir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin güncel içtihatlarında; taraflar arasında kira ilişkisi kesintisiz devam ederken ara dönemlerde kira bedelini artırmak amacıyla yeni kira sözleşmeleri imzalanmış olsa dahi, söz konusu sözleşmelerin gerçekte kira ilişkisini sıfırlayan yeni bir sözleşme değil, mevcut ilişkinin devamı niteliğinde olduğu hallerde 5 yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin esas alınacağı vurgulanmaktadır. Ayrıca Yargıtay, kira tespit davası açıldıktan sonra ancak yeni kira dönemi başlamadan önce kiracının taşınmazı tahliye etmesi halinde, davanın konusuz kalacağı ve kiracının yargılama giderlerinden sorumlu tutulamayacağı yönünde karar vermektedir.

5. Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk (HUAK m. 18/B)

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun (HUAK) 18/B maddesi uyarınca, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda (kira tespit, tahliye taahhüdüne dayalı dava, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira uyarlama) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye ve tahliye taahhüdüne dayalı davalarda 1 aylık hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması için arabuluculuk başvurusunun kanuni süreler içinde yapılması ve son tutanağın düzenlenmesini müteakip derhal davanın ikame edilmesi gerekmektedir.

6. Sonuç

Kira hukuku uyuşmazlıkları sıkı şekil şartlarına ve kısa hak düşürücü sürelere tabidir. Tahliye taahhütnamesi düzenlenirken teslim tarihi ve sonraki sözleşmelerle ilişkisinin doğru kurgulanması, kira tespit davalarında ise TBK m. 345 ihtarname/dava açma sürelerine riayet edilmesi telafisi güç hak kayıplarının önüne geçecektir.