Maketten/Projeden Konut Satışında Müteahhidin Geç Teslimi, Kira Tazminatı ve Eksik İş Bedeli

Giriş ve Hukuki Çerçeve (6502 s. TKHK m. 40–45 • TBK m. 470)

Tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının (müteahhidin) da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmelere Ön Ödemeli (Projeden / Maketten) Konut Satış Sözleşmesi (6502 s. TKHK m. 40–45) denir. Bu uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemesidir ve tüketici harçtan muaftır.

1. Yapı Ruhsatı Zorunluluğu ve Azami Teslim Süresi (TKHK m. 40, 44)

Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. 7392 sayılı Kanun m. 6 ile değişik TKHK m. 44/1 uyarınca, ön ödemeli konut satışında sözleşmede taahhüt edilen teslim süresi her halde sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Kat irtifakı tapusunun tüketici adına tescili ile birlikte konutun oturmaya elverişli şekilde zilyetliğinin devri (iskan / yapı kullanma izin belgesi alınarak teslimi) zorunludur.

2. Geç Teslim Nedeniyle Kira (Gecikme) Tazminatı

Müteahhit sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinde daireyi eksiksiz ve iskanlı olarak teslim etmezse; tüketici teslim tarihinden fiili teslim tarihine kadar geçen her ay için sözleşmedeki gecikme cezası veya o bölgedeki emsal kira bedeli tutarında Gecikme (Kira Mahrumiyeti) Tazminatı talep edebilir.

3. Dairedeki ve Ortak Alanlardaki Eksik ve Ayıplı İşler Bedeli

Müteahhidin teknik şartnamede, katalogda ve reklam broşürlerinde vaat ettiği (TKHK m. 8/2 gereği reklamlardaki vaatler sözleşme hükmüdür) marka ve kalitede malzeme kullanmaması ya da site ortak alanlarını (havuz, otopark, peyzaj, sosyal tesis, mantolama) eksik bırakması halinde, her daire maliki kendi arsa payı oranında ortak alan eksik iş bedelini ve bağımsız bölümündeki eksik/ayıplı imalat bedelini talep edebilir.

Yüksek Yargı İlkesi ve Değerlendirme

“Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 8/2 uyarınca; reklam ve ilanlarda (proje tanıtım broşürü, maket ve kataloglarda) yer alan özellikleri taşımayan konut ayıplı sayılır ve tüketici bu eksikliklerden kaynaklanan değer kaybını müteahhitten talep edebilir.” 6502 Sayılı TKHK m. 8/2, m. 11 ve Yargıtay 3. HD İçtihatları

Uygulama ve Usul Kontrol Listesi

Hak kaybı, zamanaşımı veya usulden ret yaptırımıyla karşılaşmamak adına süreçte dikkat edilmesi gereken temel adımlar şunlardır:

1. Projeden konut alırken müteahhidin sunduğu tanıtım broşürlerini, vaziyet planını ve teknik şartnameyi mutlaka saklayın.
2. Daireyi teslim alırken eksiklikler varsa teslim tutanağına 'eksik ve ayıplı imalatlar ile gecikme tazminatı haklarım saklıdır' şerhi düşün.
3. Ön ödemeli konut satışlarında sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar tüketicinin devir/teslim olmadan sözleşmeden dönme hakkı (TKHK m. 45) olduğunu unutmayın.