1. Giriş: Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Aile Taşınmazlarının Korunması
Mirasbırakanın vefatı sonrasında mirasçılara intikal eden konut, arsa ve tarım arazilerinde mirasçıların paylaşım konusunda anlaşamamaları halinde başvurulan temel yargı yolu Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davasıdır. Taşınmazın aynen bölünmesinin (taksiminin) imar mevzuatı veya Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca mümkün olmadığı hallerde, mahkemece ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmektedir.
Önceki yasal düzende, oybirliği sağlanamadığı takdirde satışlar doğrudan herkese açık (aleni) elektronik açık artırma yoluyla yapılmakta ve muhammen kıymetin %50’sinden başlayan ihalelerde aile yadigârı taşınmazlar üçüncü kişilerin eline düşük bedellerle geçebilmekteydi. 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 114. maddesinde yapılan değişiklik, mirasçıları koruyan çok önemli bir aşamalı ihale sistemi getirmiştir.
2. TMK m. 698–699 Kapsamında Ortaklığın Giderilmesi Usulü
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 698. maddesi uyarınca, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
TMK m. 699/2–3’e göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Önceki sistemde artırmanın “yalnızca paydaşlar arasında” yapılabilmesi için bütün paydaşların oybirliğiyle rıza göstermesi (TMK m. 699/3) şarttı; tek bir mirasçının dahi rıza göstermemesi halinde ihale doğrudan dışarıdan üçüncü kişilere açık olarak yapılmaktaydı.
3. 7589 Sayılı Kanun İle Getirilen “Mirasçılar Arası İlk Artırma” Kuralı (İİK m. 114)
7589 sayılı Kanun ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklikle, artık oybirliği şartı aranmaksızın, tamamı miras yoluyla edinilmiş taşınmazların ortaklığın giderilmesi satışlarında birinci açık artırmanın kanun gereği yalnızca mirasçılar arasında yapılması esası kabul edilmiştir.
“Taşınmazın bütün maliklerinin bu mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olduğu ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı hâllerde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi üzerine yapılacak birinci artırma, bir defaya mahsus olmak üzere yalnızca malik olan mirasçılar arasında ve muhammen kıymetin yüzde yüzü üzerinden yapılır.” 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu Madde 114 (Değişik: 7589 s.K.)
4. Mirasçılar Arası İlk İhalenin Şartları ve %100 Muhammen Kıymet Eşiği
Yeni düzenlemenin satış memurluğunca uygulanabilmesi için kanunun aradığı kümülatif şartlar şunlardır:
- Tüm Maliklerin Miras Yoluyla Edinmiş Olması: Taşınmazdaki paydaşların tamamının mülkiyeti veraset (miras) yoluyla iktisap etmiş olması gerekir.
- Dışarıdan Üçüncü Kişi Paydaş Bulunmaması: Mirasçılardan biri payını daha önce üçüncü bir kişiye satmış ve tapuda mirasçı olmayan bir paydaş yer almışsa, bu özel hüküm uygulanamaz.
- Muhammen Kıymetin %100’ü Alt Sınırı: Mirasçılar arasında yapılacak birinci açık artırmada, diğer mirasçıların düşük bedelle hak kaybına uğramasını önlemek amacıyla ihale başlangıç bedeli (%50 değil) bilirkişilerce tespit edilen muhammen kıymetin yüzde yüzü (%100) olarak belirlenmiştir. En az muhammen bedel (%100) ve satış masrafları düzeyinde teklif veren mirasçı taşınmazı iktisap eder.
- Bir Defaya Mahsus Uygulama: Mirasçılara tanınan bu kapalı devre ilk ihale hakkı yalnızca bir defaya mahsus uygulanır.
5. İlk Artırmada Satış Gerçekleşmezse Uygulanacak Usul
Yalnızca mirasçılar arasında yapılan birinci açık artırmada mirasçılardan hiçbiri muhammen kıymetin %100’ü üzerinden teklif vermez veya ihale bedelini süresinde yatırmazsa, satış memurluğunca yapılacak ikinci açık artırma genel hükümlere göre herkese açık (üçüncü kişilerin katılımına açık) olarak gerçekleştirilir.
Herkese açık yapılan bu sonraki artırmada ihale alt sınırı İİK genel hükümleri uyarınca muhammen kıymetin %50’si + paraya çevirme ve paylaştırma giderleri üzerinden yürütülür. Ayrıca 7589 sayılı Kanun uyarınca, elektronik satış portalında en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresi içinde yatırmayan alıcıların yatırdıkları teminat iade edilmeyerek öncelikle satış masraflarına mahsup edilmektedir.
6. Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davalarından önce 6325 sayılı HUAK m. 18/B uyarınca zorunlu arabuluculuk aşamasında mirasçıların rızai taksim veya bedel karşılığı devir konusunda uzlaşmaları en az maliyetli yoldur. Anlaşma sağlanamayıp satış aşamasına geçildiğinde ise İİK m. 114’teki yeni düzenleme, aile taşınmazını korumak isteyen mirasçılara üçüncü kişiler devreye girmeden önce taşınmazı tam değerinden (%100) satın alma imkânı tanımaktadır.
Bu makale 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve TBB Meslek Kuralları çerçevesinde yalnızca akademik ve hukuki bilgilendirme amacıyla yayımlanmıştır.