İmar Kanunu 18. Madde (Şüyulandırma / Parselasyon) Uygulaması ve %45 DOP Kesintisine İtiraz ve İptal Davası

Giriş ve Hukuki Çerçeve (3194 s. İmar K. m. 18 • Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Yön.)

İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazilerin; malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile veya belediye/kamu yerleri ile birleştirilip imar planına uygun ada ve parsellere ayrılarak yeniden dağıtılmasına İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması (Parselasyon / Şüyulandırma / Hamur Kuralı) denir.

1. En Fazla %45 DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) Kesintisi ve Mükerrer Kesinti Yasağı

Belediyeler düzenlemeye tabi tutulan yerlerin yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve okul gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamayacak olan yerleri için taşınmazlardan değer artışları karşılığında en fazla %45’e kadar Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesebilir. Daha önce 18. madde uygulaması yapılıp DOP kesilmiş bir parselden, ikinci bir düzenlemede (toplamda %45’i aşacak veya eşdeğer artış olmayacak şekilde) mükerrer DOP kesilemez.

2. Parselasyonda En Sık Yapılan Hukuka Aykırılıklar (İptal Sebepleri)

Danıştay 6. Dairesi aşağıdaki hallerde parselasyon işlemini iptal etmektedir:

• Taşınmazın Olduğu Yerden Uzak Bir Yere Taşınması: Teknik ve hukuki bir zorunluluk bulunmadıkça malike kendi parselinin bulunduğu yerden (veya en yakınından) müstakil imar parseli tahsis edilmesi zorunludur; malikin arsası değerli cadde cephesinden alınıp arka sokaktaki değersiz parsele taşınamaz.
• Müstakil Parsel Verilebilecekken Hisseli (Şüyulu) Parsel Verilmesi: Alan büyüklüğü bağımsız bir imar parseli oluşturmaya yettiği halde malikin tanımadığı üçüncü kişilerle veya belediyeyle hissedar (şüyulu) yapılması.
• Bozulan Düzenleme Sınırı ve Eşit Olmayan DOP Oranı: Düzenleme sahasındaki tüm parsellerden eşit oranda DOP kesilmemesi.

3. 1 Aylık Askı İtirazı ve 60 Günlük İdare Mahkemesi İptal Davası

Parselasyon planları Belediye Encümenince onaylandıktan sonra 1 ay süreyle belediyede askıya çıkarılır. Malikler bu 1 aylık askı süresi içinde belediyeye yazılı itirazda bulunabilir; itirazın reddi (veya 30 gün cevap verilmemesi) yahut askı süresinin son gününden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesinde İptal Davası açabilirler.

Yüksek Yargı İlkesi ve Değerlendirme

“3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinde, imar planı ve mevzuat hükümlerine göre mümkün olduğu takdirde maliklere kendi parsellerinin bulunduğu yerden ve müstakil (bağımsız) imar parseli tahsis edilmesi temel ilkedir.” 3194 Sayılı İmar Kanunu m. 18 ve Danıştay 6. Daire Yerleşik İçtihatları

Uygulama ve Usul Kontrol Listesi

Hak kaybı, zamanaşımı veya usulden ret yaptırımıyla karşılaşmamak adına süreçte dikkat edilmesi gereken temel adımlar şunlardır:

1. Arsanızda 18. madde uygulaması yapıldıysa dağıtım cetvelini inceleyerek eski parseliniz ile yeni verilen imar parselinin konumunu ve şerefiyesini karşılaştırın.
2. Parseliniz yeterli büyüklükte olduğu halde başkasının parseliyle hissedar (şüyulu) yapıldıysanız 60 gün içinde İdare Mahkemesinde iptal davası açın.
3. Tapu tescili yapılmış olsa dahi parselasyonun tebliğinden/öğrenilmesinden itibaren dava hakkınızı hızla kullanın.